Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 10 października 2013r.
Polecenie:

Proszę określić wynagrodzenie dla użytkownika wieczystego z tytułu rozwiązania umowy przed upływem okresu, na który oddano nieruchomość.

 

W użytkowanie wieczyste oddano nieruchomość gruntową niezabudowaną, o powierzchni gruntu 2000m2 w dniu 2 stycznia 1985 r., na okres 50 lat, z przeznaczeniem pod zabudowę obiektem handlowym.

 

Pierwsza opłata wniesiona w dniu oddania nieruchomości stanowiła 20% ceny, opłaty roczne wniesiono jednorazowo „z góry" za cały okres użytkowania wieczystego w kwocie 1500 zł. - uwaga, kwota po denominacji złotego.

 

Rozwiązanie umowy spowodowane zostało niedopełnieniem obowiązku zabudowy. Na datę rozwiązania umowy tj. 2 stycznia 2012 r. użytkownik wieczysty wykonał urządzenia w postaci:

 

■      placu składowego o powierzchni 1000m2 o nawierzchni betonowej grub. 0,15m, ułożonej na podbudowie z tłucznia grub. 0,2m oraz warstwie odsączającej grub. 0,lm, średnia głębokość wykopów - 0,3 m. Stopień zużycia technicznego - 50%.

 

■      ogrodzenia z elementów prefabrykowanych betonowych o długości 180m i wysokości 1,75 m. Stopień zużycia technicznego - 60%.

 

Ustalono cechy rynkowe nieruchomości gruntowej na datę rozwiązania umowy:

 

-  lokalizacja                         -             słaba (położenie w strefie peryferyjnej)

 

-  dostęp do infrastr. technicznej -  pełna (W,K,G,E,Co)*

 

-  dostępność komunikacyjna         -          dobra

 

• W - wodociąg, K - kanalizacja, G - gazociąg, E - energia elektryczna. Co - sieć cieplna

 

W wyniku badania lokalnego rynku nieruchomości ustalono:

 

■     brak obrotu nieruchomościami podobnymi, tj. zagospodarowanymi urządzeniami, o których mowa wyżej, a także brak wystarczającej ilości informacji o stawkach czynszu dla tego rodzaju nieruchomości,

 

■     współczynnik kapitalizacji - okres zwrotu kapitału na nieruchomościach podobnych na 12,5 lat,

 

■     ceny transakcyjne zaktualizowane na datę rozwiązania użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności użytkowania wieczystego oraz cechy i ich wagi wpływające na ceny podano poniżej.

 

 

 

 

 

Oznaczenie

nieruchomości

Nr:

Lokalizacja

Dostęp do

infrastruktury

technicznej

Dostępność komunikacyjna

Przeznaczenie w mpz.p

Cena jedn. zł/m2

forma władania

1

słaba

Pełny

dobra

H

444,50

uw

2

słaba

pełny

dobra

H

440,50

uw

3

dobra

częściowy

dobra

H

412,50

uw

4

dobra

pełny

dobra

H

640,00

5

dobre

pełny

dobra

H

660,00

6

dobre

pełny

przeciętna

H

621,00

7

przeciętna

pełny

dobra

H

620,00

8

słaba

podstawowe

utrudniona

H

460,00

9

słaba

częściowy

dobra

H

1500,00

 

uw - użytkowanie wieczyste wł - własność

H - przeznaczenie na cele zabudowy obiektów handlowych

 

 

 

 

 

Relacja między cenami nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na lokalnym rynku wynosi 0,70.

 

Cechy wpływające na ceny nieruchomości i ich wagi:

 

Lp

Cechy

Skale cech

Waga cechy

1

Lokalizacja

dobra przeciętna słaba

40%

2

Dostępność do infrastr. techn.

pełna częściowa podstawowa

30%

3

Dostępność komunikacyjna

dobra przeciętna utrudniona

30%

 

 

 

Średnie ceny robót budowlanych na lokalnym rynku:

 

- roboty ziemne z odwozem na 5 km

45,00 zł/m3

- nawierzchnia betonowa grubości 15 cm na podbudowie z kruszywa łamanego o grubości 20 cm i warstwie odsączającej z piasku grubości 10 cm

116,00 zł/m2

- ogrodzenie z prefabrykowanych elementów betonowych o wys. 1,50 m

280,00 zł/mb

- ogrodzenie z prefabrykowanych elementów betonowych o wys. 2,00 m

320,00 zł/mb

 

 

 

 

 

Łączny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za wykorzystany okres trwania użytkowania wieczystego wynosi 1300,2

 

Zadanie obejmuje:

 

  1. Podanie przepisów i zasad ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania użytkowania wieczystego;
  2. Podanie zakresu wyceny;
  3. Wskazanie rodzaju określonej wartości z uwzględnieniem danych (informacji) podanych w zadaniu oraz daty stanu nieruchomości i wartości;
  4. Określenie wynagrodzenia za użytkowanie wieczyste (grunt);
  5. Określenie wartości urządzeń;
  6. Ustalenie podstawy wynagrodzenia należnego użytkownikowi wieczystemu.
To tylko początek zadania!