Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 12 września 2013r.
Polecenie:

Przedmiot wyceny

Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 12/1 o powierzchni Pg= 4 000m2, położona w strefie zainwestowania miejskiego. Przylegające do w/w działki tereny zabudowane są budynkami mieszkalnymi o wysokości 6 i 8 kondygnacji.

Cel wyceny

Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

w/wym. nieruchomość została zbyta w dniu 30 czerwca 2012r.

Opis nieruchomości

Lokalizacja –przeciętna

Uzbrojenie (dostęp do sieci)- pełne: (W-wodociąg, K-kanalizacja, G-gaz, E-energia elektryczna, Co-sieć cieplna),

Dostępność komunikacyjna- dobra: bez utrudnień, w bliskiej odległości komunikacja publiczna,

Otoczenie- korzystna: zabudowa mieszkaniowa, rozwinięta osiedlowa infrastruktura

 

Przeznaczenie w aktualnie obowiązującym planie miejscowym

Wg wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą Rady Gminy z dnia 30 marca 2011r, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 1 czerwca 2011, teren obejmujący przedmiotową nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową o wysokości budynków od 5 do 9 kondygnacji nadziemnych (oznaczony na planie symbolem 10 MW). W uchwale nie określono dnia wejścia w życie mpzp.

Stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości uchwalono w maksymalnej wysokości wynikającej z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeznaczenie w planie miejscowym obowiązującym do 31 grudnia 2003r.

Wg mpzp uchwalonego w 1994, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r, teren obejmujący przedmiotową nieruchomość przeznaczony był pod zieleń urządzoną (oznaczony na planie symbolem 2 ZN).

Sposób użytkowania nieruchomości w okresie braku planu miejscowego

Przedmiotowa nieruchomość w okresie braku planu miejscowego użytkowana była jako targowisko osiedlowe, na której usytuowane były kioski handlowe nie związane trwale z gruntem.

 

Analiza lokalnego rynku

W wyniku badania lokalnego rynku nieruchomości odnotowano następujące transakcje nieruchomości gruntowych oraz ustalono cechy rynkowe i ich skale, mianowicie:

Oznaczenie nieruchomości

Data transakcji

m-c/rok

Powierzchnia gruntu

m2

Forma władania

Cena jednostkowa

Zł/m2

Przeznaczenie w mpzp

lokalizacja

uzbrojenie

Dostępność komunikacyjna

Otoczenie

Sposób użytkowania

1

V.2012

3330

Wł.

690,00

MW

Korzystna

pełne

Dobra

korzystne

2

I.2012

35300

Wł.

410,00

MW

Przeciętna

pełne

zła

korzystne

3

IV.2012

4010

UW.

380,00

MW

Niekorzystna

pełne

Dobra

korzystne

4

II.2012

3980

Wł.

520,10

MW

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

5

III.2012

4377

Wł.

479,90

MW

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

6

XI.2011

3600

Wł.

500,00

MW

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

7

IV.2011

4152

Wł.

120,10

MW

przeciętna

pełne

Zła

niekorzystne

8

III.2013

4000

Wł.

550,00

MW

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

9

II.2011

4060

Wł.

300,00

UH*

korzystna

pełne

Dobra

korzystne

10

IX.2011

3300

Wł.

285,00

UH

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

11

XI.2011

3998

Wł.

270,00

UH

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

12

VII.2011

4410

Wł.

150,00

UH

Niekorzystna

Brak

zła

niekorzystne

13

II.2011

3542

UW

200,00

UH

Przeciętna

pełne

Dobra

Przeciętne

14

V.2013

2942

Wł.

400,00

UH

Korzystna

pełne

Dobra

korzystne

15

XII.2010

3960

Wł.

180,00

ZN*

Przeciętna

pełne

przeciętna

korzystne

16

III.2012

510

Wł.

100,00

ZN

Korzystna

pełne

Dobra

korzystne

17

II.2013

3710

Wł.

150,00

ZN

przeciętna

pełne

Dobra

korzystne

11- cena uzyskana w przetargu

102- nieruchomość obciążona służebnością

153- cena obejmuje wartość zadrzewień

 

MW*- zabudowa mieszkaniowa

UH*- usługi handlu

ZN*- zieleń urządzona

W wyniku badania rynku ustalono, że w latach 2010, 2011, 2012 nie wystąpiła zmiana cen z tytułu upływu czasu.

Wagi i przedziały skal cech rynkowych:

  • lokalizacja:                                       waga- 40%            skale: korzystna,     przeciętna, niekorzystna
  • uzbrojenie:                                       waga- 20%            skale: pełne, brak
  • dostępność komunikacyjna:               waga- 20%            skale: dobra, utrudniona, zła
  • otoczenie:                                        waga- 20%            skale: korzystne, przeciętne, niekorzystne

 

Cechy rynkowe nieruchomości dla poszczególnych funkcji w planie miejscowym

Cechy

Zabudowa mieszkaniowa

MW

Usługi handlu (targowiska)

UH

Zieleń urządzona

ZN

Lokalizacja

Przeciętna

Przeciętna

Przeciętna

Uzbrojenie

Pełne

Pełne

Pełne

Dostępność komunikacyjna

Dobra

Dobra

Dobra

Otoczenie

Korzystne

Korzystne

Korzystne

 

W ramach rozwiązania zadania należy:

  1. podać zasady ustalania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wymienić akt prawny.
  2. Ustalić daty istotne dla określenia stanu i wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu, uwzględniając cel wyceny.
  3. Podać zakres wyceny.
  4. Określić wartości nieruchomości
  5. Określić wzrost wartości jako podstawę ustalenia opłaty
  6. Obliczyć wysokość opłaty planistycznej

Punktacja zadania:

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

  1. Podanie zasad ustalania opłaty planistycznej

2 pkt.

  1. Ustalenie dat istotnych

1 pkt.

  1. Podanie zakresu wyceny

1 pkt.

  1. Określenie wartości nieruch. dla aktualnego przeznaczenia

1 pkt.

  1. J.w. lecz dla faktycznego sposobu użytkowania

1 pkt.

  1. J.w. lecz dla przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym do 31.12.2003r.

2 pkt.

  1. Obliczenie wzrostu wartość

1 pkt.

  1. Obliczenie wysokości opłaty

1 pkt.

 

To tylko początek zadania!