Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 13 marca 2013r.
Polecenie:

Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa, przewidziana do zabudowy biurowcem, oznaczona działką nr 12/12 o powierzchni 3300 m2.

 

Cel wyceny: określenie wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb inwestora jako maksymalnej ceny gwarantującej opłacalność budowy biurowca przeznaczonego na wynajem przy uwzględnieniu poniższych danych.

 

Przeznaczenie w planie miejscowym

 

Działka położona w obszarze oznaczonym „UA” usługi administracji, finansów. Dopuszczalna wysokość zabudowy 11 kondygnacji nadziemnych.

 

Opis nieruchomości gruntowej

 

Położenie: korzystne

 

Uzbrojenie dostęp do sieci: wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu, sieci c.o.

 

Sąsiedztwo: zabudowa mieszana z przewagą administracji.

 

Charakterystyka budynku planowanego do budowy.

 

Na podstawie udostępnionego przez inwestora projektu ustalono:

 

v  Konstrukcja budynku: żelbetowa, monolityczna, płytowo-słupowa

 

v  Ilość kondygnacji: 11 nadziemnych +2 podziemne

 

v  Kubatura budynku: 72 100,00 m3

 

v  Powierzchnia użytkowa budynku: 20 602,00 m2

 

¨       W tym: kondygnacji nadziemnych: 17 800,00 m2

 

¨       Kondygnacji podziemnych (parking): 2 802,00 m2

 

v  Powierzchnia pomieszczeń biurowych: 12 460,00 m2

 

v  Wyposażenie budynku w instalacje oraz zakładany standard elementów wykończeniowych kwalifikują budynek do biurowców                                klasy A

 

Inne informacje inwestora:

 

  • Wg zawartej umowy koszt opracowania dokumentacji i nadzoru autorskiego wynosi 901 200,00 zł netto

Założenia inwestora:

  • Przewiduje się wynajem poszczególnych pomieszczeń biurowych na czas nieoznaczony wg rynkowych stawek czynszu z całkowitym poniesieniem wydatków operacyjnych przez najemców
  • Przedsięwzięcie będzie realizowane przez inwestora zastępczego wyłonionego w drodze przetargu
  • Wybór wykonawcy robót budowlanych nastąpi w drodze przetargu
  • Oczekiwana stopa zysku inwestora- 10% od kosztów realizacji przedsięwzięcia

 

Badanie lokalnego rynku

 

  1. W okresie ostatnich 3 lat wystąpiła tylko jedna transakcja dot. nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod 11-kondygnacyjne biurowce tj.: działka o powierzchni 2700 m2, cena jednostkowa 900,00 zł/m2
  2. Brak stawek dzierżawy gruntu o przeznaczeniu pod biurowce
  3. Brak transakcji nieruchomości zabudowanych biurowcami
  4. Określono rynkową stawkę czynszu najmu powierzchni biurowych w wysokości 55,00 zł/m2/m-c oraz czynsz najmu całego parkingu podziemnego w wysokości 27 000,00 zł/m-c. Stawki te określono przy założeniu, że całość wydatków operacyjnych ponoszą odrębnie najemcy, proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni
  5. Rynkowy poziom strat w dochodzie dla biurowców klasy A kształtuje się w wysokości 5%. Przewiduje się, że realizacja biurowca spowoduje wzrost strat (pustostanów) o 5%
  6. Na podstawie badania lokalnego rynku, rynkowa stopę kapitalizacji określono w wysokości R=8,25%
  7. Na podstawie informacji z lokalnego rynku budowlanego oraz analizy publikacji w zakresie cen robót budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu budowy biurowca w wysokości 1 040,00 zł/m3 netto. Koszt infrastruktury przyobiektowej oszacowano w wysokości 1 980 000,00 zł netto
  8. Rynkowy wskaźnik kosztów obsługi przez inwestora zastępczego wynosi 5,5% kosztów robót budowlanych
  9. Dla uproszczenia obliczeń pominąć koszty obsługi kredytu w okresie budowy

 

W ramach zadania należy:

 

  1. Podać zasady określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu dla indywidualnych potrzeb inwestora.
  2. Dokonać wyboru sposobu wyceny, który należy zastosować wraz z uzasadnieniem
  3. Podać formułę obliczeniową dla określenia wartości gruntu
  4. Obliczyć składowe elementy formuły
  5. Obliczyć wartość działki gruntu 12/12
To tylko początek zadania!