Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 17 listopada 2011 r.
Polecenie:

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 3 o powierzchni 5,6000 ha, użytkowana jest rolniczo. Właścicielem jest Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Na nieruchomości znajdowała się uprawa pszenicy ozimej. W dniu przeprowadzenia wizji lokalnej stwierdzono, że dokonano zbioru plonów. Grunty orne stanowiące przedmiotową nieruchomość posiadają następujące klasy bonitacyjne: RIIIb o powierzchni 2,0500 ha oraz RIVa o powierzchni 2,9500 ha. Występują także rowy WRIVa o powierzchni 0,6000 ha.

Grunt sąsiaduje z polami uprawnymi i lasem. Jest to gleba brunatna właściwa oraz brunatna wyługowana. Grunty zaliczane są do kompleksu przydatności rolniczej pszennego-wadliwego. Skład mechaniczny - gliny średnie na piaskach gliniastych.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone są symbolem RO-2 - tereny produkcji rolnej bez zabudowy.

Okręg podatkowy - IV.

W wyniku badania księgi wieczystej stwierdzono brak wpisów w dziale III i IV.

Należy określić wartość przedmiotowej nieruchomości dla celów sprzedaży.

 

Dla wycenianej nieruchomości określono następujące cechy rynkowe:

  • lokalizacja - korzystna,
  • sąsiedztwo - przeciętne,
  • wskaźnik bonitacji - ... - należy uzupełnić po przeprowadzeniu analizy danych zawartych w zadaniu,
  • poziom kultury rolnej - dobry.

Charakterystyka rynku w aspekcie cech rynkowych (skala cech):

  • lokalizacja: korzystna, przeciętna, niekorzystna,
  • sąsiedztwo: korzystne, przeciętne, niekorzystne,
  • wskaźnik bonitacji: dobry (dla wskaźnika bonitacji powyżej 0,95), przeciętny (dla wskaźnika bonitacji od 0,60 do 0,95), zły (dla wskaźnika bonitacji poniżej 0,60),
  • poziom kultury rolnej: dobry, przeciętny, zły.

 Wynikiem badania rynku lokalnego nieruchomości, obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy, jest zbiór 13 transakcji dotyczących nieruchomości rolnych. Nie stwierdzono zmian cen we względu na upływ czasu.

Numer nieruchomości

Cena transakcyjna (zł/ha)

Lokalizacja

Sąsiedztwo

Powierzchnia gruntu (ha)

Rodzaj użytku

Wskaźnik bonitacji

Poziom kultury rolnej

1*

9 680,74

korzystna

niekorzystne

5,4200

RIVb, RV

zły

zły

2

11 298,78

korzystna

przeciętne

61,4700

RIVa, RIVb, RV

zły

przeciętny

3

12 921,00

korzystna

korzystne

4,8727

RIIIb, RIVa

dobry

dobry

4

12 470,82

korzystna

przeciętne

52,9900

RIVb, RV

zły

zły

5

10 437,50

niekorzystna

niekorzystne

6,6200

RIVb, RV

zły

zły

6

12 709,24

przeciętna

przeciętne

55,1000

RIIIb, RIVa

przeciętny

przeciętny

7**

12 897,56

korzystna

przeciętne

6,6876

RIVa, RIVb

zły

przeciętny

8

12 011,19

korzystna

przeciętne

5,5553

RIIIb, RIVa

przeciętny

zły

9

12 066,55

korzystna

przeciętne

7,5900

RIIIa, RIVa

przeciętny

zły

10

25 000,00

korzystna

korzystne

5,9800

RIVa, RIVb

dobry

dobry

11***

8 331,70

korzystna

korzystne

1,0202

RV

przeciętny

zły

12

8 537,37

niekorzystna

niekorzystne

31,0400

RIVb, RV

zły

zły

13

5 000,00

niekorzystna

niekorzystne

0,6000

B-R

zły

zły

* Na nieruchomości znajduje się silos zbożowy.

** Przez nieruchomość przechodzi linia wysokiego napięcia wpisana w KW jako służebność przesyłu.

*** Sprzedaż z odroczonym terminem przekazania nieruchomości.

Wagi cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen, ustalono na poziomie:

  • lokalizacja - 35%,
  • sąsiedztwo - 15%,
  • wskaźnik bonitacji - 40%,
  • poziom kultury rolnej - 10%.

 

Zagadnienia:

  • Podać podstawy prawne i metodologiczne wyceny przedmiotowej nieruchomości.
  • Podać źródła informacji o nieruchomościach koniecznych do przeprowadzenia wyceny.
  • Określić przedmiot i zakres wyceny oraz podać rodzaj określanej wartości.
  • Obliczyć wskaźnik bonitacji gruntów dla wycenianej nieruchomości i ustalić stopień gradacji cechy "wskaźnik bonitacji".
  • Dokonać analizy podobnych transakcji wskazując te, które należy odrzucić oraz uzasadnić z jakiego powodu.
  • Dokonać wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości.
  • Określić wartość nieruchomości.

 Przeliczniki powierzchni użytków rolnych na hektary przeliczeniowe w okręgach podatkowych:

Rodzaje użytków rolnych

Grunty orne

Łąki i pastwiska

Okręgi podatkowe

I

II

III

IV

I

II

III

IV

Klasy użytków rolnych

Przeliczniki

I

1,95

1,80

1,65

1,45

1,75

1,60

1,45

1,35

II

1,80

1,65

1,50

1,35

1,45

1,35

1,25

1,10

IIIa

1,65

1,50

1,40

1,25

 

 

 

 

III

 

 

 

 

1,25

1,15

1,05

0,95

IIIb

1,35

1,25

1,15

1,00

 

 

 

 

IVa

1,10

1,00

0,90

0,80

 

 

 

 

IV

 

 

 

 

0,75

0,70

0,60

0,55

IVb

0,80

0,75

0,65

0,60

 

 

 

 

V

0,35

0,30

0,25

0,20

0,20

0,20

0,15

0,15

VI

0,20

0,15

0,10

0,05

0,15

0,15

0,10

0,05

Źródło: Ustawa o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. (Dz. U.  z 1993r. nr 94, poz. 431 z późniejszymi zmianami).

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie podstaw prawnych metodologicznych

1 pkt.

Podanie źródeł informacji o nieruchomościach rolnych (minimum 5 źródeł)

1 pkt.

Określenie przedmiotu i zakresu wyceny oraz rodzaju wartości

1 pkt.

Obliczenie wskaźnika bonitacji oraz ustalenie stopnia gradacji tej cechy

1 pkt.

Analiza transakcji ze wskazaniem, które nie powinny być wykorzystane

2 pkt.

Podanie podejścia i metody określenia wartości

1 pkt.

Określenie wartości nieruchomości

3 pkt.

RAZEM

10 pkt.

 

To tylko początek zadania!