Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 18 listopada 2010 r.
Polecenie:

Gmina, która jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej pawilonem handlowym, zbywa na rzecz najemcy grunt o powierzchni 320 m2. Na podstawie umowy zawartej w 2006 r. najemca zajmuje pawilon handlowy, którego łączna powierzchnia użytkowa wynosi 100,00 m2.

W podpisanej umowie najmu strony ustaliły co następuje:

  • na dzień przekazania najemcy pawilon handlowy nie nadaje się do użytkowania z uwagi na wysoki stopień zniszczenia i dewastacji,
  • najemca nieruchomości zobowiązał się przeprowadzić remont wraz z modernizacją pawilonu,
  • w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz najemcy na poczet ceny zostanie zaliczona wartość rynkowa nakładów poniesionych przez najemcę, określona zgodnie z przepisami prawa w tym zakresie.

Koszt robót modernizacyjnych poniesionych przez najemcę pawilonu w 2007 r., obejmujący zakres rzeczowy uzgodniony z Gminą wg cen aktualnych na datę wyceny pawilonu, wyniósł Kr = 148 505,00 zł.

 

Dane dotyczące nieruchomości.

Lp.

Rodzaj cechy

Cechy rynkowe dla stanu po dokonaniu nakładów (stan na datę wyceny)

Cechy rynkowe dla stanu przed dokonaniem nakładów

1

Lokalizacja

dobra

dobra

2

Położenie (łatwość dostępu)

dobre

dobre

3

Stan techniczny

bardzo dobry

zły: obiekt nie nadawał się do użytkowania

4

Standard użytkowy

podwyższony

niski (brak instalacji)

5

Otoczenie

korzystne

korzystne

Stopień zużycia elementów wykonanych przez najemcę na dzień wyceny Szr = 4%.

Stopień zużycia budynku pawilonu po wykonaniu remontu Szo = 15%.


Analiza lokalnego rynku nieruchomości.

W wyniku badania rynku lokalnego nieruchomości obejmującego okres ostatnich 18 miesięcy, uzyskano zbiór 15 transakcji nieruchomości o funkcji handlowej.

Ceny transakcyjne nieruchomości zaktualizowano na datę wyceny.

Ustalono co następuje:

  • średnia cena jednostkowa powierzchni użytkowej ze zbioru 15 transakcji Cśr = 3 340,00 zł/m2,
  • minimalna cena jednostkowa powierzchni użytkowej Cmin = 2 480,00 zł/m2,
  • maksymalna cena jednostkowa powierzchni użytkowej Cmax= 5 020,00 zł/m2,
  • określone cechy rynkowe nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i  cenie maksymalnej (Cmax)

Lp

Rodzaj cechy

Cechy rynkowe nieruchomości o Cmin = 2 480,00 zł/m2

Cechy rynkowe nieruchomości o Cmax = 5 020,00 zł/m2

1

Lokalizacja

niekorzystna

dobra

2

Położenie

niekorzystne

bardzo dobre

3

Stan techniczny

niezadowalający

dobry

4

Standard użytkowy

podstawowy

wysoki

5

Otoczenie

niekorzystne

korzystne

  • Określona cena jednostkowa gruntu o funkcji handlowej wynosi C= 580,00 zł/m2.
  • Koszt odtworzenia 1 mpowierzchni użytkowej uwzględniający lokalny poziom cen na datę wyceny pawilonu określono na kwotę 3 225,00 zł/m2.

Dla ustalonych cech rynkowych określono ich wagi oraz skalę (przedziały) ze zbioru [Cmin; Cmax]:

Lp

Rodzaj cechy

Waga cechy

Skala cech (przedziały)

1

Lokalizacja

25%

dobra - średnia - niekorzystna

2

Położenie

15%

bardzo dobre - dobre - niekorzystne

3

Stan techniczny

35%

dobry - średni - niezadowalający

4

Standard użytkowy

15%

wysoki - podwyższony - podstawowy

5

Otoczenie

10%

korzystne - niekorzystne


Zagadnienia:

  • Podać zasady określenia wartości nakładów.
  • Podać sposób określenia nakładów dla przedmiotowej nieruchomości.
  • Określić wartość nakładów najemcy nieruchomości lokalowej.

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego:

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie zasad

1 pkt.

Podanie sposobu określenia wartości nakładów

1 pkt.

Obliczenie zakresu współczynnika korygującego

1 pkt.

Obliczenie współczynników korygujących Ui

1 pkt.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości

1 pkt.

Określenie wartości gruntu

1 pkt.

Obliczenie współczynnika przeliczeniowego

3 pkt.

Określenie wartości rynkowej nakładów

1 pkt

RAZEM

10 pkt.

To tylko początek zadania!