Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 21 listopada 2012 r.
Polecenie:

Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 109/2. Nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej na okres 99 lat na cele mieszkaniowe.

Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb zaktualizowania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz określenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, tj. zewnętrznej sieci gazowej (co).


Dane dotyczące nieruchomości:

  • właściciel - Gmina miasto X,
  • użytkownik wieczysty - osoba prawna A,
  • data oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste - 1 czerwca 2002 r.,
  • powierzchnia - 0,6000 ha.

Stan prawny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej i rejestru gruntów.

 

Stan techniczno-użytkowy nieruchomości:

  • nieruchomość zabudowana 4 budynkami mieszkalnymi o wysokości 4 kondygnacji, które zrealizowano zgodnie z pozwoleniem na budowę,
  • lokalizacja - strefa pośrednia miasta, rozwinięta infrastruktura społeczna,
  • dostępność komunikacyjna - dobra,
  • otoczenie - oceniane na rynku jako korzystne: zabudowa mieszkaniowa z usługami o intensywności zabudowy do 4 do 9 kondygnacji, z urządzoną zielenią i infrastrukturą społeczną,
  • dostęp do sieci infrastruktury technicznej: w dniu ustanowienia użytkowania wieczystego: sieć wodociągowa (W), sieć energetyczna (E), kanalizacja (K), sieć gazowa (G); na dzień wyceny: sieć wodociągowa (W), sieć energetyczna (E), kanalizacja (K), sieć gazowa (G), sieć grzewcza (c.o.).

 

Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego uzyskano dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa własności przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o intensywności zabudowy 4 kondygnacji, zaś dla nieruchomości nr 8 - intensywność zabudowy 9 kondygnacji. Ceny skorygowano na dzień wyceny.

Lp.

Lokalizacja (strefa)

Uzbrojenie

Otoczenie

Dostępna komunikacja

Cena jednostkowa zł/m2

Uwagi

1

śródmiejska

WKEGCo

korzystne

dobra

700,00

cena uzyskana w przetargu

2

pośrednia

WKEGCo

korzystne

dobra

655,00

 

3

pośrednia

WKEGCo

przeciętne

dobra

625,00

 

4

peryferyjna

brak

niekorzystne

zła

400,00

 

5

pośrednia

WKEG

przeciętne

dobra

604,00

 

6

śródmiejska

WKEGCo

korzystne

przeciętna

670,00

 

7

pośrednia

WKEG

korzystne

przeciętna

606,00

 

8

pośrednia

WKEGCo

korzystne

dobra

1 160,00

wg planu miejscowego wysokość zabudowy 9 kondygnacji

9

pośrednia

WKEGCo

korzystne

dobra

652,00

 

10

pośrednia

WKEG

korzystne

przeciętna

608,00

 

11

peryferyjna

WKEG

niekorzystne

zła

315,00

sprzedaż przez komornika

12

śródmiejska

WKEGCo

korzystne

dobra

990,00

cena z przetargu na oddanie w użytkowanie wieczyste

Określono cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen oraz wagi tych cech:

Lp

Cechy rynkowe

Skale

Waga cechy

1

Lokalizacja

śródmiejska
pośrednia
peryferyjna

40%

2

Uzbrojenie

pełne (WKEGCo)
brak

20%

3

Otoczenie

korzystne
przeciętne
niekorzystne

20%

4

Dostępność komunikacyjna

dobra
przeciętna
zła

20%

 

Użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o zaliczenie na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wartości nakładów związanych z budową infrastruktury technicznej, tj. zewnętrznej sieci grzewczej.

Na podstawie przedstawionych dokumentów koszt budowy ciepłociągu wykonanego w 2005 r. o długości 150,00 m i średnicy 200 mm wynosi 180 200,00 zł (bez podatku VAT).

Udział użytkownika wieczystego w koszcie budowy sieci grzewczej przypadający na przedmiotową nieruchomość wynosi 38,5%.

 

Zagadnienia:

  • Podać uwarunkowania prawne dla przeprowadzenia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynikających z przepisów prawa.
  • Podać sposób określenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury dla potrzeb zaliczenia ich na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.
  • Dokonać wyboru transakcji, które można wykorzystać dla celu wskazanego w zadaniu.
  • Określić wartość nieruchomości jako podstawy aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.
  • Określić wartość nakładów związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej.
  • Określić wartość nakładów użytkownika wieczystego dla potrzeb zaliczenia na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej.

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

 

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

1. Podanie uwarunkowań dla dokonania aktualizacji opłat

1 pkt.

2. Przedstawienie sposobu określenia wartości nakładów

2 pkt.

3. Wskazanie transakcji, które należy wykorzystać dla określenia wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat

1 pkt.

4. Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji

2 pkt.

5. Wskazanie transakcji, które należy wykorzystać dla potrzeb określenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci c.o.

1 pkt.

6. Określenie wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci c.o.

2 pkt.

7. Określenie wartości nakładów użytkownika wieczystego w kosztach budowy sieci c.o.

1 pkt.

Razem

10 pkt.

 

 

To tylko początek zadania!