Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 23 września 2010 r.
Polecenie:

Gmina będąca właścicielem budynku mieszkalnego postanowiła zbyć na rzecz najemcy lokal mieszkalny nr 6. Należy określić wartość rynkową lokalu w celu ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako odrębny przedmiot własności.

Dane dotyczące nieruchomości.

1. Dane dotyczące nieruchomości zabudowanej:

  • lokalizacja - dobra,
  • właściciel nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki nr 123 - gmina,
  • powierzchnia działki - 1 020 m2,
  • części składowe gruntu:

1) 30-letni murowany budynek mieszkalny, 4-kondygnacyjny, podpiwniczony, ocieplony, stropy Acermana, stropodach kryty papą, wyposażony w instalacje: elektryczną, gazową, wodną, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną

    • liczba lokali mieszkalnych - 12,
    • powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych Pu = 680,00 m2,
    • powierzchnia komórek lokatorskich w piwnicy Pp = 48,00 m2,
    • powierzchnia kotłowni gazowej Pk = 16,00 m2,
    • powierzchnia 4 boksów garażowych Pbg = 72,00 m2,
    • powierzchnia ruchu (korytarz, klatka schodowa) Pr = 76,00 m2,
    • stan techniczny części wspólnych dobry

2) garaż murowany, w którym znajduje się 6 boksów o łącznej powierzchni użytkowej Pg = 102,00 m2.

2. Dane dotyczące lokalu ustanowionego jako przedmiot odrębnej własności:

  • powierzchnia użytkowa lokalu Pu = 68,16 m2,
  • program użytkowy - 3 pokoje, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój,
  • układ funkcjonalny - korzystny, balkon od strony południowej,
  • standard - wysoki,
  • kondygnacja - II (I piętro),
  • stan techniczny - dobry,
  • pomieszczenie przynależne - komórka o pow. Pp6 = 4,00 m2.


Analiza rynku lokalnego nieruchomości.

Badaniu poddano rynek lokalny nieruchomości. Ustalono co następuje:

1. Zebrano dane dotyczące cen transakcyjnych lokali mieszkalnych położonych w budynkach murowanych o wysokości do 5 kondygnacji. Ceny zaktualizowano na datę wyceny:

Nr nieruch.

Pow. użytkowa lokalu Pu (m2)

Pow. przynależna Pp (m2)

Pow. działki gruntu (m2)

Udział w cz. wsp. i prawie wł. gruntu

Lokalizacja

Kondygnacja

Stan tech. lokalu

Standard

Stan tech. cz. wsp. bud.

Cena jedn. zł/m2 Pu

1.

64,02

3,60

890

0,075

dobra

I p.

dobry

podwyższony

dobry

4 795,38

2.

30,00

-

462

0,020

dobra

parter

dobry

podstawowy

zły

3 333,33

3.

56,98 (3*)

4,08

700

0,070

dobra

III p.

średni

podstawowy

średni

4 046,50

4.

67,40

4,40

790

0,072

dobra

I p.

dobry

wysoki

dobry

5 000,00

5.

59,50 (1*)

-

220

0,065

średnia

III p.

średni

podstawowy

zły

3 663,86

6.

66,56

18,98

901

0,080

średnia

IIp.

średni

podwyższony

średni

4 101,56

7.

62,30 (3*)

5,02

712

0,066

dobra

IV p.

dobry

podwyższony

średni

4 300,00

8.

68,36

3,90

920

0,075

dobra

II p.

średni

podwyższony

dobry

4 388,53

9.

64,00

4,70

740

0,080

niekorzyst.

IV p.

zły

podstawowy

zły

3 000,00

10.

66,00 (2*)

4,00

3.022

0,070

niekorzyst.

parter

zły

podstawowy

zły

2 900,00

11.

70,92

5,00

879

0,079

dobra

III p.

dobry

podwyższony

średni

4 582,63

12.

32,55 (4*)

-

6880

0,007

dobra

IV p. winda

dobry

wysoki

dobry

6 451,61

1* - powierzchnia działki po obrysie rzutu budynku,
2* - poza zabudową budynkiem o pow. 240 m2 pozostała część działki nie może być zabudowana,
3* - przedmiotem udziału w gruncie jest prawo użytkowania wieczystego,
4* - lokal w nowym budynku nabyty od developera (w stanie wykończonym).

 

2. Określono cechy rynkowe oraz ich wagi, mające wpływ na ceny nieruchomości lokalowych:

Lp

Rodzaj cechy

Waga cechy

Przedziały cechy

1

Lokalizacja

30%

dobra
średnia
niekorzystna

2

Kondygnacja

10%

I p.
II i III p.
parter i IV p.

3

Stan techniczny lokalu

30%

dobry
średni
zły

4

Standard

20%

wysoki
podwyższony
podstawowy

5

Stan techniczny części wspólnych

10%

dobry
średni
zły

RAZEM

100%

 

3. Cena jednostkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności wynosi Cj = 300,00 zł/m2.

Po przeanalizowaniu danych zebranych podczas badania lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, iż ceny gruntów o takim samym przeznaczeniu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego kształtują się na poziomie 90% cen prawa własności gruntu.

Zagadnienia:

  • Podać akty prawne, z których należy skorzystać (ustawy, rozporządzenie).
  • Podać zakres wyceny oraz zasady określania wartości w celu ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności.
  • Obliczyć udział w nieruchomości wspólnej.
  • Dokonać analizy podanego zbioru transakcji ze wskazaniem tych, które należy odrzucić.
  • Podać sposób określenia wartości nieruchomości.
  • Zakładając, że grunt zostanie oddany w użytkowanie wieczyste, określić wartość lokalu w celu ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy.
To tylko początek zadania!