Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 25 października 2007 r.
Polecenie:

Gmina X będąca właścicielem lokalu mieszkalnego postanowiła zbyć go na rzecz najemcy, który na podstawie umowy zawartej w 2001 r. zajmuje ten lokal. Przedmiotową nieruchomość lokalową stanowią: 2 pokoje, kuchnia, WC oraz hol o łącznej powierzchni użytkowej Pu = 54,50 m2.
Z zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym wynika, że stan techniczny lokalu określono jako: zły, zdewastowany, wymagający remontu kapitalnego, standard lokalu - niski, ogrzewanie piecowe - niesprawne.
Umowa najmu przedmiotowego lokalu zawarta między stronami określa, że w przypadku sprzedaży lokalu na rzecz najemcy, nakłady poniesione na remont kapitalny wraz z wykonaniem indywidualnej instalacji c.o. podlegać będą rozliczeniu zgodnie z przepisami prawa.
Według stanu z daty zawarcia umowy najmu wartość lokalu została określona na kwotę 195 000,00 zł.
W latach 2002-2003 najemca przeprowadził remont kapitalny, w ramach którego dokonał wymiany wszystkich elementów wykończeniowych oraz dokonał indywidualnej instalacji c.o.
Koszt wykonanych robót według faktury wykonawcy określono na kwotę 80 125,00 zł (bez podatku VAT).

Zagadnienia:

  • Podać akt prawny regulujący czynności rzeczoznawcy w zakresie dotyczącym zadania.
  • Podać zasady określenia wartości nakładów wg zasad rynkowych.
  • Wskazać sposób wyceny oraz transakcji, które należy wykorzystać do rozwiązania zadania.
  • Określić wartość rynkową nakładów najemcy.


Dane do rozwiązania zadania:

Lp.

Rodzaj cechy

Cechy rynkowe lokalu dla stanu przed dokonaniem nakładów

Cechy rynkowe lokalu dla stanu po dokonaniu nakładów (stan na datę wyceny)

1

Położenie

dobre

dobre

2

Kondygnacja

parter

parter

3

Stan techniczny lokalu

zły

dobry

4

Stan użytkowy

niski

podstawowy

5

Stan techniczny części wspólnych

średni

średni

Na podstawie przeprowadzonego badania lokalnego rynku uzyskano zbiór transakcji lokali mieszkalnych w tej samej dzielnicy odpowiadających dacie wyceny:

Lp

Pow.
lokalu
m2

Program
funkcjonalny

Położenie

Kondygnacja

Stan
tech.
lokalu

Standard
użytkowy

Stan tech.
części
wspólnych

Cena
jedn.
zł/m2

Uwagi

1

61,80

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I piętro

Średni

Podstawowy

Średni

4 020,00

 

2

28,60

P,K,Pp,Ł

Przeciętne

Ostatnia
kondygnacja

Niezadawalający

Podstawowy

Niezadawalający

4 000,00

 

3

69,63

2P,K,Pp,Ł

Przeciętne

Parter

Średni

Podstawowy

Niezadawalający

2 320,50

Służebność
osobista

4

60,40

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I piętro

Dobry

Podwyższony

Średni

4 500,00

 

5

64,00

2P,K,Pp,Ł

Niekorzyst.

Parter

Zły

Niski

Zły

2 400,00

 

6

158,15

5P,K,Pp,WC,Ł

Przeciętne

II piętro

Średni

Podstawowy

Średni

1 989,00

 

7

66,25

2P,K,Pp,Ł

Dobre

I piętro

Dobry

Podstawowy

Średni

2 960,00

Sprzedaż
na rzecz
najemcy

8

58,98

2P,K,Pp,Ł

Dobre

III piętro -
ostatnie

Zły

Podstawowy

Niezadawalający

3 306,20

Sprzedaż
przez
komornika

9

63,05

2P,K,Pp,Ł

Dobre

Parter

Dobry

Podstawowy

Średni

4 060,00

 

10

62,10

2P,K,Pp,Ł

Przeciętne

II piętro

Zły

Niski

Niezadawalający

3 105,00

 

11

61,48

2P,K,Pp,Ł

Dobre

Parter

Niezadawalający

Podstawowy

Średni

3 560,00

 

Wagi i przedziały (skale) poszczególnych cech rynkowych:

Lp.

Cecha

Waga cechy

Przedziały cechy

1

Położenie

25 %

dobre
przeciętne
niekorzystne

2

Kondygnacja

10 %

I piętro - najlepsze
II i III - pośrednie
parter i ostatnia kondygnacja (najniżej oceniona) - niekorzystne

3

Stan techniczny lokalu

35 %

dobry
średni
niezadowalający
zły

4

Standard

20 %

podwyższony
podstawowy
niski (brak c.o.)

5

Stan techniczny części wspólnych
budynku

10 %

średni
niezadowalający
zły

To tylko początek zadania!