Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 25 sierpnia 2011 r.
Polecenie:

Gmina postanowiła zbyć na rzecz najemcy nieruchomość lokalową, która obejmuje prawo własności lokalu użytkowego o powierzchni 120,00 m2 oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku i gruncie w wysokości 11/100. Lokal znajduje się na parterze budynku usługowo-mieszkalnego, zlokalizowanego w centralnej części miasta. Lokal nie posiada powierzchni przynależnej. Działka gruntu ma powierzchnię 802 m2.

W zawartej pomiędzy stronami umowie najmu ustalono, że należy dokonać modernizacji lokalu celem podniesienia jego standardu i stanu technicznego. Ponadto z umowy wynika, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz najemcy, wartość nieruchomości będzie pomniejszona o wartość nakładów oszacowanych wg zasad rynkowych.

Najemca wykonał w 2010 r. roboty modernizacyjne na swój koszt w wysokość 121 505 zł.

Dane dotyczące nieruchomości.


Lp

Rodzaj

Dla stanu przed dokonaniem nakładów przez najemcę

Dla stanu po dokonaniu nakładów przez najemcę

1

Lokalizacja

bardzo dobra - strefa centralna

bardzo dobra - strefa centralna

2

Położenie lokalu

korzystne - parter budynku

korzystne - parter budynku

3

Stan techniczny lokalu

zły - elementy wykończeniowe zużyte

dobry - lokal po modernizacji (elementy wykończeniowe nowe)

4

Standard lokalu

niezadowalający

wysoki (lokal klimatyzowany)

5

Stan techniczny części wspólnych

średni

średni

Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości uzyskano zbiór transakcji nieruchomości lokalowych położonych w centrum miasta oraz określono ich cechy. Ceny transakcyjne skorygowano na datę wyceny.


Lp.

Pow. lokalu (m2)

Pow. przynależna (m2)

Położenie lokalu

Stan techniczny lokalu

Standard lokalu

Stan części wspólnych

Pow. działki (m2)

Udział w gruncie i cz. wsp.

Cena jedn. zł/m2 pow. użyt.

1.

99,50

-

korzystne

zły

niezadowalający

średni

882

10/100

4 321,60

2.

118,00

33,60

korzystne

zły

podstawowy

średni

1 008

18/100

4 542,37

3.

20,00

14,05

korzystne

zły

podstawowy

średni

650

8/1000

5 750,00

4.

110,00

-

korzystne

zły

podstawowy

średni

720

108/1000

4 520,00

5.

127,34

-

korzystne

dobry

podstawowy

średni

666

121/1000

4 782,60

6.

100,20

-

niekorzystne

zły

niezadowalający

zły

870

109/1000

3 742,60

7.

480,96 pawilon 2-kondygnacyjny

-

korzystne

dobry

wysoki

-

640

1/1

6 819,69

Stwierdzono brak danych dotyczących cen transakcyjnych lokali użytkowych, które byłyby podobne do przedmiotowej nieruchomości po przeprowadzeniu modernizacji.

Określono skale cech rynkowych, które mają największy wpływ na poziom cen transakcyjnych lokali użytkowych położonych w strefie centralnej miasta.

 

Cechy

Skale (przedziały) cech

Położenie lokalu w budynku

korzystne, średnie, niekorzystne

Stan techniczny lokalu

dobry, średni, zły

Standard lokalu

podstawowy, niezadawalający

Stan techniczny części wspólnych

średni, zły

Wagi cech rynkowych określono na poziomie:

Położenie - 40%,
Stan techniczny lokalu - 30%,
Standard lokalu - 15%,
Stan techniczny części wspólnych - 15%.

Ponadto w wyniku przeprowadzonego badania rynku lokali użytkowych, których cechy rynkowe są identyczne jak cechy lokalu zmodernizowanego, ustalono co następuje:

1. Rynkowa stawka czynszu najmu wraz z opłatą za media wynosi 65,00 zł/m2/miesiąc.

2. Poziom pustostanów wynosi 10%.

3. Wydatki operacyjne, łącznie z mediami, wynoszą 18,00 zł/m2/miesiąc.

4. Stopa kapitalizacji 8%.

5. Zakłada sie, że wartość dochodu netto będzie stała w najbliższych latach.

6. Nakłady na bieżące remonty części wspólnych budynku wynoszą 24 000,00 zł rocznie.

 

Zagadnienia:

  • Podać zasady określenia wartości nakładów wg zasad rynkowych.
  • Podać sposoby wyceny lokalu.
  • Określić wartość w/w nieruchomości jako podstawy dla ustalenia ceny sprzedaży.
  • Określić wartość nakładów najemcy.


Ocena rozwiązania zadania praktycznego:


Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie zasad

1 pkt.

Podanie sposobu wyceny

1 pkt.

Określenie wartości lokalu dla stanu po dokonaniu nakładów

3 pkt.

Określenie wartości lokalu dla stanu przed dokonaniem nakładów

 

- dobór transakcji

1 pkt.

- określenie ΔC

1 pkt.

- obliczenie wartości nieruchomości lokalowej

1 pkt.

Określenie wartości nakładów

2 pkt.

RAZEM

10 pkt.

To tylko początek zadania!