Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 26 czerwca 2008 r.
Polecenie:

Należy obliczyć wartość rynkową nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działkę gruntu o powierzchni 1,2580 ha o numerze 24.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt orny RIVb zaliczony do kompleksu przydatności rolniczej - pszennego wadliwego; gleba brunatna wyługowana, skład mechaniczny gleby - gliny średnie na piaskach gliniastych średnich.

Na dzień wyceny nieruchomości grunt jest obsiany rzepakiem ozimym.

Wycenę sporządzono dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości (okres spłaty kredytu - 10 lat).

Występuje rozbieżność między zapisami widniejącymi w dziale pierwszym księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości, a danymi z ewidencji gruntów i budynków. Według danych z księgi wieczystej działka nadal posiada nr 1243, powierzchnię 1,25 ha oraz jest obciążona hipoteką zwykłą na kwotę 10 000,00 zł. 

 

Przed przystąpieniem do określania wartości nieruchomości należy podać:

  • zakres wyceny z uwzględnieniem celu wyceny,
  • źródło informacji dla ustalenia klasyfikacji gruntu jako rola RIVb,
  • źródło informacji dla ustalenia typu gleby i kompleksu przydatności rolniczej,
  • według jakich oznaczeń i powierzchni działki sporządzić należy wycenę.

Określone cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości:

  • lokalizacja - dobra,
  • jakość gruntów - średnia,
  • droga dojazdowa - dobra,
  • kultura rolna - dobra.

 

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy uzyskano zbiór 14 transakcji niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi użytki rolne, określono cechy rynkowe oraz ich wagi i skalę.

a) cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi:
- lokalizacja - do obliczenia na podstawie transakcji,
- jakość gruntu - 25 %,
- droga dojazdowa - 15 %,
- kultura rolna - 30 %.

b) skala ocen rynku lokalnego w ramach poszczególnych cech rynkowych:

Lokalizacja

Jakość gruntu

Droga dojazdowa

Kultura rolna

dobra
średnia
zła

dobra
 średnia
 zła

dobra
średnia
zła

dobra
średnia
zła


Dane o transakcjach:

Lp.

Data

Cena
transakcyjna

Powierzchnia
ha

Cena
1 ha

Lokalizacja

Jakość
gruntu

Droga
dojazdowa

Kultura
rolna

Rodzaj
gleby

1

VI.2007

11 400,00

0,7600

15 000,00

dobra

dobra

dobra

dobra

BW - brunatne wyługowane

2

Vll.2007

18 000,00

0,5380

33 457,00

zła

dobra

dobra

zła

BW - brunatne wyługowane

3

Vlll.2007

13 800,00

0,9160

15 065,00

dobra

dobra

dobra

dobra

A - bielicowe

4

IX.2007

11 200.00

1,0100

11 089,00

dobra

zła

zła

zła

A - bielicowe

5

X.2007

17 700,00

1,320

13 409,00

dobra

średnia

zła

dobra

BW - brunatne wyługowane

6

Xl.2007

15 600,00

1,0935

14 266,00

dobra

średnia

dobra

dobra

B - brunatne właściwe   

7*

I.2008

25 000,00

1,2002

20 830,00

dobra

zła

dobra

zła

B- brunatne właściwe

8

II.2008

6 100,00

1,3660

4 466,00

dobra

średnia

dobra

dobra

B - brunatne właściwe

9*

IV.2008

27 600,00

1,2775

21 605,00

średnia

dobra

dobra

dobra

A - bielicowe

10

IV.2008

12 800,00

0,9809

13 049,00

dobra

średnia

średnia

średnia

A - bielicowe

11

III.2008

9 000,00

0,9978

9 020,00

zła

zła

zła

zła

A - bielicowe

12

V.2008

15 800,00

1,1810

13 378,00

zła

dobra

dobra

dobra

A - bielicowe

13

V.2008

192 000,00

30,1776

4 158,00

dobra

dobra

zła

dobra

A - bielicowe

14*

IV.2008

30 400,00

1,3960

21 776,00

dobra

średnia

dobra

dobra

BW - brunatne wyługowane

* Ceny transakcyjne nieruchomości w pozycjach 7, 9 i 14 dotyczą gruntów obsianych rzepakiem ozimym.

Po dokonaniu analizy podanego zbioru transakcji nieruchomości oraz danych zebranych z obserwacji rynku w zakresie dynamiki zmian cen ofertowych ustalono, że w przyjętym okresie analizy nie wystąpiła istotna zmiana cen za podobne nieruchomości.

To tylko początek zadania!