Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 28 października 2010 r.
Polecenie:

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym 44/1 powstała w wyniku podziału nieruchomości "A", która obejmowała działkę ewidencyjną stanowiącą własność gminy oznaczoną numerem 44 o powierzchni 1 200 m2, która w 2000 r. została oddana w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Należy określić wartość praw związanych z wywłaszczeniem na cel publiczny działki nr 44/1.

Cel wywłaszczenia - poszerzenie drogi publicznej krajowej.

Cel wyceny - na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania.

Dane o nieruchomości:

  • powierzchnia działki oznaczonej nr 44 - 1 200m2,
  • dotychczasowy sposób użytkowania - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
  • obciążenia - na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowiona służebność drogi koniecznej, na czas nieoznaczony, na rzecz nieruchomości "B"; służebność obejmuje pas gruntu szerokości 4,0 m i powierzchni 160 mwzdłuż zachodniej granicy.

Uwaga!

Droga jest wykorzystywana w jednakowym stopniu jako dojazd do nieruchomości "A" (obciążonej) i do nieruchomości "B" (władnącej).

  • powierzchnia działki oznaczonej nr 44/1 - 180 m2,
  • części składowe działki nr 44/1:
  • - ogrodzenie z siatki stalowej o wysokości 1,25 m na słupkach stalowych na cokole betonowym; stopień zużycia technicznego wynosi 50%,
  • - brama dwuskrzydłowa z furtką z prętów stalowych; wysokość bramy 1,40 m, łączna długość bramy 4,0 m; stopień zużycia technicznego wynosi 50%,
  • - nawierzchnia drogi z kostki betonowej; stopień zużycia technicznego wynosi 50%.

Szkic inwentaryzacyjny przedstawiono w załączniku.l_5_01

 

Dane z lokalnego rynku nieruchomości.

Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości ustalono co następuje:

1. Średnia cena gruntów użytkowanych rolniczo nabywanych pod budowę autostrady wyniosła 32,00 zł/m2.

2. Określono zbiór cen nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa własności o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, posiadających identyczne cechy jak nieruchomość "A", niezabudowanych i nieobciążonych prawem służebności:

Lp

Nieruchomość nr

Data transakcji w stosunku do daty wyceny

Cena jednostkowa

1

1

6 miesięcy wcześniej

212,60 zł/m2

2

2

5 miesięcy wcześniej

210,80 zł/m2

3

3

3 miesiące wcześniej

206,00 zł/m2

4

4

2 miesiące wcześniej

203,15 zł/m2

5

5

data transakcji odpowiada dacie wyceny

200,00 zł/m2

Po przeprowadzeniu analizy zbioru cen stwierdzono, że występuje miesięczny trend malejący na poziomie 1%.

3. Brak danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego o funkcji mieszkaniowej.

4. Miesięczna stawka opłaty z tytułu służebności drogi koniecznej wynosi 1,25 zł/m2.

5. Stopa kapitalizacji dla tego rodzaju nieruchomości kształtuje się na poziomie 10%.

6. Ceny jednostkowe elementów robót budowlanych na rynku lokalnym:

  • ogrodzenie z siatki stalowej o wysokości 1,25 m mocowanej do słupków wraz z cokołem betonowym - 430,00 zł/m,
  • brama z furtką z prętów stalowych - 580,00 zł/m2,
  • nawierzchnia z kostki betonowej - 175,00 zł/m2.

 

Zagadnienia:

  • Podać akt prawny oraz zasady mówiące o ustalaniu wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia.
  • Podać zakres wyceny.
  • Określić wartość wywłaszczanych praw w celu ustalenia wysokości odszkodowania należnego podmiotom będącym stronami w postępowaniu wywłaszczeniowym.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego:


Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie zasad ustalenia odszkodowania

1 pkt.

Wskazanie zakresu wyceny

1 pkt.

Obliczenie wartości działki nr 44/1 jako przedmiotu prawa własności

1 pkt.

Jw., lecz jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego

1 pkt.

Określenia wartości części składowych

1 pkt.

Określenie wartości prawa służebności

2 pkt.

Wskazanie wartości jako podstawy ustalenia odszkodowania na rzecz właściciela działki nr 44/1

1 pkt.

Jw., lecz na rzecz użytkownika wieczystego

1 pkt.

Jw., lecz na rzecz właściciela nieruchomości władnącej.

1 pkt.

RAZEM

10 pkt.

To tylko początek zadania!