Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 29 marca 2012 r.
Polecenie:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem magazynowym, którą Gmina X, będąca jej właścicielem, postanowiła sprzedać w drodze przetargu.

Dane dotyczące nieruchomości:

Powierzchnia gruntu

4 800 m2

Lokalizacja nieruchomości

Dobra

Infrastruktura (uzbrojenie)

Pełne

Dostępność komunikacyjna

Dobra

Otoczenie

Korzystna

Dotychczasowy sposób użytkowania

Składowo-magazynowy

Części składowe

Zabudowę stanowi budynek 2-kondygnacyjny o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, strop i stropodach ceramiczny typu Ackermana).
Powierzchnia zabudowy - 2 106 m2.
Kubatura brutto budynku - 16 848,00 m3.
Kubatura netto budynku - 15 163,20 m3
Zgodnie z decyzją nadzoru budowlanego budynek przeznaczony jest do rozbiórki z uwagi na jego stan techniczny.
Wg ekspertyzy budowlanej nie przewiduje się odzysku materiałów.

Kubatury brutto i netto obliczono według zasad zawartych w normie PN-ISO 9836 - "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".

Zgodnie z zapisami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej w wysokości 3 kondygnacji naziemnych (symbol MM).


Wynikiem przeprowadzonego badania rynku lokalnego jest zbiór 12 transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, dla których określono cechy rynkowe. Ceny jednostkowe skorygowano na dzień wyceny.

Lp.

Pow. gruntu m2

*Forma władania

Cena jedn. zł/m2

**Przeznaczenie w mpzp

Cechy rynkowe nieruchomości

Uwagi

Lokalizacja

Dostępna infrastruktura

Dostępność komunikacyjna

Otoczenie

1

4 060

400,00

MM

dobra

pełna

dobra

korzystne

 

2

6 008

uw

360,00

MM

dobra

pełna

dobra

korzystne

 

3

5 192

uw

336,00

MM

dobra

pełna

dobra

niekorzystne

 

4

4 600

uw

180,00

MM

niekorzystna

brak


Utrudniona

niekorzystne

 

5

5 363

372,00

MM

dobra

pełna

dobra

niekorzystne

 

6

4 400

200,00

MM

niekorzystna

brak


Utrudniona

niekorzystne

 

7

10 904

520,00

MW

dobra

pełna

przeciętna

korzystne

 

8

12 848

484,00

MW

dobra

pełna

przeciętna

niekorzystne

 

9

9 460

270,00

MW

niekorzystna

brak


Utrudniona

niekorzystne

 

10

4 798

550,00

MM

dobra

pełna

dobra

korzystne

cena z przetargu

11

440

180,00

MM

przeciętna

częściowe

przeciętna

przeciętne

 

12

5 000

384,00

MM

dobra

pełna

przeciętna

korzystne

 

*Forma władania:
wł - prawo własności,
uw - prawo użytkowania wieczystego.

**Przeznaczenie w mpzp:
MM - tereny zabudowy mieszkaniowej o wysokości 3 kondygnacji naziemnych,
MW - tereny zabudowy mieszkaniowej o wysokości 7-9 kondygnacji.


Dla nieruchomości o powierzchni ponad 4 000,00 m2 cecha "Wielkość powierzchni" nie ma wpływu na ceny.

Wpływ cechy "Otoczenie" na ceny nieruchomości przeznaczonych pod MM i MW nie wykazuje różnicy.

Dla ustalonych cech rynkowych określono ich wagi i skale (przedziały).

Cecha

Waga Cechy

Skala cechy

Lokalizacja

40%

dobra
przeciętna
niekorzystna

Infrastruktura
(uzbrojenie w media)

25%

pełna
częściowa
brak

Dostępność komunikacyjna

20%

dobra
przeciętna
utrudniona

Otoczenie

obliczyć na podstawie podanych danych

korzystne
przeciętne
niekorzystne

Na podstawie zgromadzonych informacji z lokalnego rynku ustalono także, że:

  • średnia cena rozbiórki budynków o konstrukcji tradycyjnej = 45,00 zł/m3 kubatury budynku,
  • średnia cena rozbiórki budynków o konstrukcji żelbetowej = 74,50 zł/m3 kubatury obiektu,
  • wywiezienie gruzu z rozbiórki na składowisko = 62,00 zł/m3 objętości elementów budowlanych,
  • opłata jednorazowa za składowanie gruzu = 22,00 zł/m3 gruzu,
  • uporządkowanie terenu po rozbiórce = 15,00 zł/m2 powierzchni zabudowy.

 

Zagadnienia:

  • Podać zasady wyceny tego rodzaju nieruchomości oraz zasady ustalania ceny wywoławczej wynikających z przepisów prawa.
  • Dokonać wyboru podejścia, metody i techniki, które należy zastosować.
  • Obliczyć wagi cechy "Otoczenie".
  • Określić wartość nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej.


Ocena rozwiązania zadania praktycznego:

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

1. Podanie zasad wyceny

1 pkt.

2. Wskazanie podejścia, metody i techniki

1 pkt.

3. Prawidłowy wybór transakcji do porównania

1 pkt.

4. Obliczenie wagi cechy "Otoczenie".

1 pkt.

5. Obliczenie wartości gruntu.

2 pkt.

6. Określenie kosztu likwidacji budynku

3 pkt.

7. Określenie wartości nieruchomości

1 pkt.

RAZEM

10 pkt.

To tylko początek zadania!