Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego z dnia 22 kwietnia 2010 r.
Polecenie:

Osoba prawna nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym. Budynek zrealizowano w roku 2009, koszt brutto wyniósł 57 950 000,00 zł, koszt netto 47 500 000,00 zł. Według zapisów zawartych w akcie notarialnym wynika, że osoba prawna, która nabyła tą nieruchomość, zobowiązała się do zapłaty wykonawcy budynku zadłużenia inwestora w wysokości 1 732 766,00 zł brutto (1 420 300,00 zł netto). Ponadto właściciel poniósł również koszty związane z nabyciem nieruchomości, tj. odprowadził podatek od czynności cywilno-prawnych w kwocie 976 406,00 zł. Nieruchomość ta nie jest obciążona prawem zobowiązaniowym.

 

Dane dotyczące nieruchomości:

  • powierzchnia działki - 1 200 m2,
  • budynek biurowy 10-kondygnacyjny z parkingiem podziemnym 2-kondygnacyjnym,
  • powierzchnia użytkowa budynku - 11 400,00 m2
    w tym:
    - powierzchnia biurowa - 7 390,00 m2
    - powierzchnia komunikacji (hole, korytarze) - 1 120,00 m
  • - powierzchnia pomieszczeń sanitarnych, gospodarczych - 600,00 m2,
  • - powierzchnia parkingu podziemnego 2-kondygnacyjnego - 800,00 m2,
  • - powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych - 490,00 m2,
  • ilość miejsc parkingowych - 60.

Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości ustalono co następuje:

1. Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej (bez podatku VAT) wynosi 74,00 zł/ m2/miesiąc.

2. Rynkowy czynsz najmu parkingu wynosi 18 000,00 zł/miesiąc.

3. Wolne, niewynajęte powierzchnie biurowe o identycznym standardzie położone w bliskim sąsiedztwie:

  • biurowiec "A" o powierzchni biurowej 7 200 m2 - 1 200 m2 przez okres 6 miesięcy,
  • biurowiec "B" o powierzchni biurowej 18 000 m2 - 1 800 m2 przez okres 12 miesięcy,
  • biurowiec "C" o powierzchni biurowej 12 424 m2 - 2 020 m2 przez okres 9 miesięcy,
  • biurowiec "D" o powierzchni biurowej 9 892 m2 - 953 m2 przez okres 12 miesięcy.

4. Roczne stawki podatku lokalnego od nieruchomości według Uchwały Rady Miasta w wysokości:

  • od gruntu - 0,73 zł/m2,
  • od budynków - 20,00 zł/m2

5. Średnie koszty mediów odniesione na jednostkę powierzchni użytkowej budynku kształtują się na poziomie - 12,00 zł/m2/miesiąc.

6. Koszt zarządzania, obsługi i konserwacji nieruchomości należy przyjąć w wysokości 22 000,00 zł/miesiąc.

7. Rynkowa stawka sprzątania pomieszczeń wynosi 1,50 zł/m2/miesiąc.

8. Według danych właściciela roczna suma odpisu amortyzacyjnego od wartości budynku wynosi 1 223 007,50 zł.

9. Stawki czynszu podane w pozycjach 1 i 2 obejmują opłaty za media i sprzątanie.

 

Zagadnienia:

1. Zdefiniować pojęcia zwrotu nakładów wraz podać podstawę prawną.

2. Podać sposób obliczenia okresu zwrotu nakładów.

3. Obliczyć okres zwrotu nakładów poniesionych na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

1. Zdefiniowanie pojęcia okresu zwrotu z podaniem podstawy prawnej

1 pkt.

2. Podanie sposobu obliczenia okresu zwrotu

1 pkt.

3. Ustalenie ceny nabycia nieruchomości

1 pkt.

4. Określenie potencjalnego dochodu

1 pkt.

5. Określenie efektywnego dochodu

1 pkt.

6. Obliczenie wydatków operacyjnych:
- podatków
- opłat za media
- kosztów sprzątania

1 pkt.
1 pkt.
1 pkt.

7. Obliczenie dochodu netto

1 pkt.

8. Obliczenie okresu zwrotu środków

1 pkt

RAZEM

10 pkt.

 

Uwaga! Uwzględnienie w wydatkach operacyjnych odpisu amortyzacyjnego skutkuje oceną 0 punktów za etap w poz. 6

To tylko początek zadania!