Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego z dnia 25 czerwca 2009 r.
Polecenie:

Nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 123/4 o powierzchni 1 810 m2, zabudowana budynkiem o funkcji biurowej została oddana jednostce organizacyjnej w trwały zarząd.

1. Na podstawie zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym nieruchomości uzyskano następujące informacje:

  • budynek - 3-kondygnacyjny z poddaszem, niepodpiwniczony o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, stropy Ackermana, schody żelbetowe, dach 2-spadowy kryty dachówką),
  • powierzchnia zabudowy - 360,00 m2,
  • kubatura budynku - 4 140,00 m3,
  • stan elementów wykończeniowych, tj.: posadzki, okna, część tynków, instalacje sanitarne i elektryczne - do wymiany; budynek wymaga ocieplenia.

2. Opis budynku po wykonaniu remontu i adaptacji poddasza: 

  • powierzchnia zabudowy - 369,24 m2
  • kubatura budynku - 4 246,26 m3

Powierzchnia:

pomieszczeń biurowych - 788,88 m2,
pomieszczeń WC - 44,80 m2,
pomieszczeń gospodarczych - 33,60 m2,
korytarzy - 280,00 m2,
klatek schodowych - 35,20 m2 .

Razem powierzchnia ogólna - 1 182,48 m2

  • stan techniczny  - dobry (średnioważony stopień zużycia wynosi SZ = 10%)
  • standard budynku - podwyższony

3. Wysokość nakładów poniesionych na remont i adaptację poddasza na biura, określona w oparciu o faktyczny zakres rzeczowy wykonanych robót i cen tych robót na lokalnym rynku, wynosi 1 012 050,00 zł.
Stopień zużycia elementów wykonanych w ramach w/w nakładów - SZ = 0%.

4. Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości tzw. biurowych ustalono co następuje:

  • Brak transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
  • Brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed remontem budynku.
  • Rynkową stawkę czynszu najmu pomieszczeń biurowych dla stanu po remoncie i adaptacji poddasza określono w wysokości 50,00 zł/m2/miesiąc (netto bez podatku VAT) przy założeniu, że:
    • w stawkę czynszu wliczone jest korzystanie z pomieszczeń komunikacji i pomieszczeń sanitarnych,
    • najemca ponosi opłaty za media oraz za sprzątanie,
    • właściciel nieruchomości ponosi koszty zarządzania, konserwacji budynku oraz ubezpieczenia, które na lokalnym rynku dla podobnych nieruchomości kształtują się w wysokości 2,50 zł/m2 pow. ogólnej/miesiąc, oraz podatek od nieruchomości.
  • Stawki podatku od nieruchomości Rada Gminy uchwaliła w wysokości 0,74 zł/m2/rok dla gruntu i 19,81 zł/m2 pow. budynku/rok.
  • Średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi 5%.
  • Współczynnik kapitalizacji ustalono w wysokości Wk = 10,0.
  • Wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu „usługi biurowe” w przeliczeniu na ceny jednostkowe wynosi 350,00 zł/m2.

5. W wyniku przeprowadzonego badania lokalnego rynku budowlanego oraz analizy specjalistycznych publikacji dotyczących cen robót i obiektów budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu budowy tego rodzaju budynku biurowego dla stanu po remoncie i adaptacji w wysokości 755,00 zł/m3 kubatury. 

Zagadnienia:

  • Podać zasady określenia wartości nieruchomości jako prawa własności oddanej w trwały zarząd na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu z uwzględnieniem przypadku, gdy jednostka organizacyjna dokonała remontu wraz z adaptacją.
  • Podać zasady określenia wartości rynkowej nakładów.
  • Określić wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu.
To tylko początek zadania!