Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego z dnia 25 marca 2010 r.
Polecenie:

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 240/1 o powierzchni 5 400 m2, położona jest na obszarze Gminy X. Jest to nieruchomość ogrodzona, użytkowana jako skład materiałów, stanowiąca własność osoby fizycznej.

Należy określić wartość przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Cechy rynkowe określone dla nieruchomości (dla stanu z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego):

  • lokalizacja - peryferyjna,
  • uzbrojenie terenu: wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E),
  • dostępność komunikacyjna - przeciętna,
  • otoczenie - przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna).

Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 30 czerwca 2008 r.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego przed jego zmianą, tereny, na których znajduje się działka nr 240/1, określone były jako obszar oznaczony symbolem 11P z podstawowym przeznaczaniem "tereny przemysłu".

Według zapisów aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że:

1. Obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, oznaczony jest symbolem 4 KS z podstawową funkcją dla usług komunikacji, na składy i magazyny.

2. Uchwała Rady Gminy X z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX w dniu 1 kwietnia 2007 r.

3. Stawki opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podane w uchwale:

  • tereny o przeznaczeniu "przemysł" - 10%,
  • tereny o przeznaczeniu "składy materiałów" - 20%,
  • tereny o przeznaczeniu "usługi komunikacji" - 30%.

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego uzyskano zbiór transakcji prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz określono ich cechy rynkowe.

Oznaczenie nieruch.

Data transakcji m-c/rok

Pow. gruntu m2

Lokalizacja

Uzbrojenie

Dostępność komunikacyjna

Otoczenie

Sposób użytkowania

Cena jednostkowa zł/m2

1

V.2007

5 100

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

140,00

2

III.2006

80 324

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

60,00

3

IX.2007

6 002

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

141,00

4

IX.2007

4 998

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

usługi komunikacji

440,00

5

X.2007

5 407

pośrednia

WKEG

przeciętna

przeciętne

usługi komunikacji

472,00

6

III.2008

5 602

peryferyjna

WKE

dobra

przeciętne

usługi komunikacji

448,00

7

IX.2008

6 700

peryferyjna

WKE

dobra

przeciętne

skład materiałów

178,00

8

X.2008

3 003

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

.

170,00

9

I.2008

8 950

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

.

170,00

10*

I.2008

4 300

peryferyjna

WKEG

przeciętna

przeciętne

.

160,00

11

I.2008

10 016

peryferyjna

WKE

niekorzystna

przeciętne

.

162,00

12*

V.2008

4 952

peryferyjna

WKEG

przeciętna

przeciętne

usługi komunikacji

302,90

13

V.2008

5 980

peryferyjna

WKE

przeciętna

przeciętne

przemysł

140,50

14

II.2009

4 400

pośrednia

WKE

przeciętna

przeciętne

usługi komunikacji

480,00

* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu

 

Transakcje nr 1, 3 i 13 dotyczą nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości o identycznych cechach jak cechy nieruchomości wycenianej.

W wyniku badania sąsiednich rynków nie stwierdzono transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod "przemysł".

Po dokonaniu analizy cech rynkowych oraz cen transakcyjnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku, określono poprawki z tytułu różnicy cech:

dla gruntów o przeznaczeniu "usługi komunikacji":
- lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza): poprawka 30,00 zł/m2
- uzbrojenie: G (gaz): poprawka 5,00 zł/m2
- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna (gorsza): poprawka 8,00 zł/m2

dla gruntów o przeznaczeniu "składy materiałów":
- lokalizacja: (skale: dobra - pośrednia - peryferyjna) waga cechy - 40%
- uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%
- dostępność komunikacyjna (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%.

 

Zagadnienia:

1. Podać podstawy prawne oraz zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Ustalić daty istotne dla wyceny, wynikające z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

3. Dokonać wyboru transakcji. Wybór uzasadnić.

4. Ustalić wysokości trendu przy założeniu, że zmiana cen w czasie była jednakowa niezależnie od funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

5. Określić wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6. Obliczyć opłaty.

To tylko początek zadania!