Polecenie: Przedmiot wyceny
Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 12/1 o powierzchni Pg= 4 000m2, położona w strefie zainwestowania miejskiego. Przylegające do w/w działki tereny zabudowane są budynkami mieszkalnymi o wysokości 6 i 8 kondygnacji.
Cel wyceny
Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
w/wym. nieruchomość została zbyta w dniu 30 czerwca 2012r.
Opis nieruchomości
Lokalizacja –przeciętna
Uzbrojenie (dostęp do sieci)- pełne: (W-wodociąg, K-kanalizacja, G-gaz, E-energia elektryczna, Co-sieć cieplna),
Dostępność komunikacyjna- dobra: bez utrudnień, w bliskiej odległości komunikacja publiczna,
Otoczenie- korzystna: zabudowa mieszkaniowa, rozwinięta osiedlowa infrastruktura
Przeznaczenie w aktualnie obowiązującym planie miejscowym
Wg wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą Rady Gminy z dnia 30 marca 2011r, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 1 czerwca 2011, teren obejmujący przedmiotową nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową o wysokości budynków od 5 do 9 kondygnacji nadziemnych (oznaczony na planie symbolem 10 MW). W uchwale nie określono dnia wejścia w życie mpzp.
Stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości uchwalono w maksymalnej wysokości wynikającej z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przeznaczenie w planie miejscowym obowiązującym do 31 grudnia 2003r.
Wg mpzp uchwalonego w 1994, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003r, teren obejmujący przedmiotową nieruchomość przeznaczony był pod zieleń urządzoną (oznaczony na planie symbolem 2 ZN).
Sposób użytkowania nieruchomości w okresie braku planu miejscowego
Przedmiotowa nieruchomość w okresie braku planu miejscowego użytkowana była jako targowisko osiedlowe, na której usytuowane były kioski handlowe nie związane trwale z gruntem.
Analiza lokalnego rynku
W wyniku badania lokalnego rynku nieruchomości odnotowano następujące transakcje nieruchomości gruntowych oraz ustalono cechy rynkowe i ich skale, mianowicie:
|
Oznaczenie nieruchomości
|
Data transakcji
m-c/rok
|
Powierzchnia gruntu
m2
|
Forma władania
|
Cena jednostkowa
Zł/m2
|
Przeznaczenie w mpzp
|
lokalizacja
|
uzbrojenie
|
Dostępność komunikacyjna
|
Otoczenie
|
|
Sposób użytkowania
|
|
1
|
V.2012
|
3330
|
Wł.
|
690,00
|
MW
|
Korzystna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
2
|
I.2012
|
35300
|
Wł.
|
410,00
|
MW
|
Przeciętna
|
pełne
|
zła
|
korzystne
|
|
3
|
IV.2012
|
4010
|
UW.
|
380,00
|
MW
|
Niekorzystna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
4
|
II.2012
|
3980
|
Wł.
|
520,10
|
MW
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
5
|
III.2012
|
4377
|
Wł.
|
479,90
|
MW
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
6
|
XI.2011
|
3600
|
Wł.
|
500,00
|
MW
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
7
|
IV.2011
|
4152
|
Wł.
|
120,10
|
MW
|
przeciętna
|
pełne
|
Zła
|
niekorzystne
|
|
8
|
III.2013
|
4000
|
Wł.
|
550,00
|
MW
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
9
|
II.2011
|
4060
|
Wł.
|
300,00
|
UH*
|
korzystna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
10
|
IX.2011
|
3300
|
Wł.
|
285,00
|
UH
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
11
|
XI.2011
|
3998
|
Wł.
|
270,00
|
UH
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
12
|
VII.2011
|
4410
|
Wł.
|
150,00
|
UH
|
Niekorzystna
|
Brak
|
zła
|
niekorzystne
|
|
13
|
II.2011
|
3542
|
UW
|
200,00
|
UH
|
Przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
Przeciętne
|
|
14
|
V.2013
|
2942
|
Wł.
|
400,00
|
UH
|
Korzystna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
15
|
XII.2010
|
3960
|
Wł.
|
180,00
|
ZN*
|
Przeciętna
|
pełne
|
przeciętna
|
korzystne
|
|
16
|
III.2012
|
510
|
Wł.
|
100,00
|
ZN
|
Korzystna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
|
17
|
II.2013
|
3710
|
Wł.
|
150,00
|
ZN
|
przeciętna
|
pełne
|
Dobra
|
korzystne
|
11- cena uzyskana w przetargu
102- nieruchomość obciążona służebnością
153- cena obejmuje wartość zadrzewień
MW*- zabudowa mieszkaniowa
UH*- usługi handlu
ZN*- zieleń urządzona
W wyniku badania rynku ustalono, że w latach 2010, 2011, 2012 nie wystąpiła zmiana cen z tytułu upływu czasu.
Wagi i przedziały skal cech rynkowych:
- lokalizacja: waga- 40% skale: korzystna, przeciętna, niekorzystna
- uzbrojenie: waga- 20% skale: pełne, brak
- dostępność komunikacyjna: waga- 20% skale: dobra, utrudniona, zła
- otoczenie: waga- 20% skale: korzystne, przeciętne, niekorzystne
Cechy rynkowe nieruchomości dla poszczególnych funkcji w planie miejscowym
|
Cechy
|
Zabudowa mieszkaniowa
MW
|
Usługi handlu (targowiska)
UH
|
Zieleń urządzona
ZN
|
|
Lokalizacja
|
Przeciętna
|
Przeciętna
|
Przeciętna
|
|
Uzbrojenie
|
Pełne
|
Pełne
|
Pełne
|
|
Dostępność komunikacyjna
|
Dobra
|
Dobra
|
Dobra
|
|
Otoczenie
|
Korzystne
|
Korzystne
|
Korzystne
|
W ramach rozwiązania zadania należy:
- podać zasady ustalania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wymienić akt prawny.
- Ustalić daty istotne dla określenia stanu i wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu, uwzględniając cel wyceny.
- Podać zakres wyceny.
- Określić wartości nieruchomości
- Określić wzrost wartości jako podstawę ustalenia opłaty
- Obliczyć wysokość opłaty planistycznej
Punktacja zadania:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
- Podanie zasad ustalania opłaty planistycznej
|
2 pkt.
|
- Ustalenie dat istotnych
|
1 pkt.
|
- Podanie zakresu wyceny
|
1 pkt.
|
- Określenie wartości nieruch. dla aktualnego przeznaczenia
|
1 pkt.
|
- J.w. lecz dla faktycznego sposobu użytkowania
|
1 pkt.
|
- J.w. lecz dla przeznaczenia w planie miejscowym obowiązującym do 31.12.2003r.
|
2 pkt.
|
- Obliczenie wzrostu wartość
|
1 pkt.
|
- Obliczenie wysokości opłaty
|
1 pkt.
|
