Polecenie:
Przedmiot wyceny
Lokal mieszkalny, położony w budynku mieszkalnym będącym własnością gminy, ustanawiany jako przedmiot odrębnej własności.
Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży lokalu na rzecz najemcy z oddaniem w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie.
Dane o lokalu
- powierzchnia użytkowa (Pu) - 82,00 m2
- powierzchnia przynależna (piwnica Pp) – 12,00 m2
- udział w częściach wspólnych budynku oraz w gruncie o pow. Pg = 820 m2 - 100/1000
- program użytkowy lokalu - 3 pokoje, kuchnia, łazienka WC, p.pokój (3P,K,Ł,Wc.Pp)
- wiek budynku - kamienica z roku 1935,4 kondygnacyjna, po remoncie i modernizacji w 2008r.
- położenie lokalu w budynku - I piętro
- stan techniczny lokalu - dobry
- standard lokalu - podwyższony
- stan techniczny części wspólnych budynku średni
- wyposażenie w instalacje - pełne (ogrzewanie gazowe-indywidualne)
- otoczenia - bardzo korzystne (bezpośrednio przy parku, ciche, w bliskim sąsiedztwie infrastruktury społecznej, łatwy dojazd)
Badanie rynku
1. W wyniku badania aktów notarialnych uzyskano informacje dotyczące transakcji kupna - sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących samodzielne nieruchomości, zlokalizowanych w strefie śródmiejskiej, położonych w budynkach wzniesionych w latach 30. XX wieku o podobnych lub identycznych rozwiązaniach architektoniczno - konstrukcyjnych jak budynek w którym położony jest wyceniany lokal. Zebrane informacje z aktów notarialnych podano w kolumnach 2-9 załączonego zestawienia.
W kolumnach nr 10,11,12,i 13 zestawienia przedstawiono cechy rynkowe tych lokali do których uzyskano dostęp.
Ceny podane w kolumnie 8 zestawienia zostały zaktualizowane na datę wyceny.
2. Analiza cen lokali mieszkalnych wskazuje, że największym popytem cieszą się lokale jedno i dwupokojowe o powierzchni do 50 m2. Ceny jednostkowe tych lokali są znacznie wyższe od cen lokali o powierzchni około 70 m2 i większych przy bardzo podobnym stanie, standardzie i położeniu.
3. Na podstawie zebranych informacji ustalono cechy rynkowe i wagi cech:
|
Lp
|
Cechy
|
Waga cechy %
|
Stan ( gradacja) cech
|
|
1
|
Położenie w budynku
|
10
|
Korzystne : I piętro
Przeciętne : II, III piętro
Niekorzystne: parter, IV piętro
|
|
2
|
Stan techniczny
|
35
|
Dobry: lokal Dobry: lokal po remoncie i modernizacji
Zadowalający
Zły: konieczna wymiana elementów wykończeniowych i instalacji
|
|
3
|
Standard
|
25
|
Podwyższony : okna i drzwi wysokiej klasy, nowoczesne wyposażenie instalacyjne
Podstawowy
Niski: ogrzewanie piecowe
|
|
4
|
Stan techniczny części wspólnych
|
15
|
Dobry
Średni
Zły
|
|
5
|
Otoczenie
|
15
|
Korzystne: rozwinięta infrastruktura społeczna
Przeciętne
Niekorzystne: odległa infrastruktura społeczna, uciążliwość ruchu ulicznego, hałas
|
4. Wartość jednostkowa prawa własności gruntu na którym zlokalizowany jest lokal określono w wysokości Cg = 350,00 zł/m2 w poziomie cen na datę wyceny lokalu.
Załącznik do zadania:
|
Nr
|
Pow. lokalu (Pu) m2
|
Pow. przynależna (Pp) m2
|
Pow. gruntu m2
|
Udział w nieruch. wspólnej
|
Poł. na kond./ilość kond.
|
Program użytkowy lokalu
|
Cena jednostkowa zł/m2 Pu
|
Inne informacje z aktu notarialnego
|
Stan techniczny lokalu
|
Standard lokalu
|
Stan techniczny części wspólnych
|
Otoczenie
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
|
1
|
76,40
|
10,10
|
822
|
91/1000
|
Parter/4
|
3PKŁWcPp
|
3 929,48
|
-
|
-
|
-
|
-
|
przeciętne
|
|
2
|
49,12
|
6,45
|
680
|
83/1000
|
Ip/4
|
2PKŁPp
|
5 102,45
|
Remont w 2009r.
|
dobry
|
podwyższony
|
średni
|
korzystne
|
|
3
|
46,80
|
3,80
|
302
|
101/1000
|
IIp/4
|
2PKŁPp
|
4 850,00
|
-
|
-
|
-
|
-
|
korzystne
|
|
4
|
74,96
|
9,90
|
720
|
68/1000
|
Ip/5
|
3PKŁWcPp
|
4 535,75
|
Budynek i lokal po remoncie kapitalnym
|
-
|
-
|
średni
|
korzystne
|
|
5
|
29,98
|
2,40
|
380
|
150/1000
|
Ip/5
|
1PKŁPp
|
5336,90
|
-
|
dobry
|
podwyższony
|
dobry
|
przeciętne
|
|
6
|
87,92
|
8,10
|
698
|
100/1000
|
Ip/4
|
3PKŁWcPp
|
5 000,00
|
Budynek i lokal po remoncie kapitalnym
|
dobry
|
podwyższony
|
dobry
|
korzystne
|
|
7
|
69,85
|
7,20
|
712
|
71/1000
|
IIp/4
|
3PKŁWcPp
|
3 793,84
|
-
|
-
|
-
|
-
|
przeciętne
|
|
8
|
72,00
|
5,90
|
600
|
83/1000
|
IVp/5
|
3PKŁWcPp
|
4 850,00
|
-
|
-
|
-
|
dobry
|
przeciętne
|
|
9
|
80,00
|
10,12
|
722
|
83/1000
|
Parter/4
|
3PKŁWcPp
|
3 500,00
|
Lokal wymaga remontu
|
zły
|
niski
|
zły
|
niekorzystne
|
|
10
|
79,22
|
7,92
|
606
|
97/1000
|
IIp/4
|
3PKŁWcPp
|
3 960,00
|
-
|
-
|
-
|
-
|
przeciętne
|
|
11
|
72,50
|
8,80
|
709
|
101/1000
|
IIIp/5
|
3PKŁWcPp
|
3 600,00
|
-
|
-
|
-
|
-
|
niekorzystne
|
|
12
|
62,96
|
6,00
|
596
|
74/1000
|
IIp/4
|
3PKŁWcPp
|
4 399,73
|
-
|
-
|
-
|
-
|
korzystne
|
|
13
|
75,00
|
9,00
|
714
|
68/1000
|
IIp/5
|
3PKŁWcPp
|
4 000,00
|
-
|
-
|
-
|
-
|
przeciętne
|
|
14
|
69,00
|
3,99
|
420
|
100/1000
|
IVp/5
|
3PKŁWcPp
|
3 000,00
|
Lokal po pożarze
|
Elem. wykończeniowe całkowicie zniszczone
|
-
|
zły
|
przeciętne
|
|
15
|
77,00
|
8,05
|
702
|
90/1000
|
IIp/4
|
3PKŁWcPp
|
4 200,00
|
-
|
-
|
-
|
-
|
korzystne
|
|
16
|
142,00
|
11,40
|
680
|
142/1316
|
Parter/4
|
6PKŁWc2Pp
|
3 274,65
|
-
|
-
|
-
|
-
|
niekorzystne
|
|
17
|
85,98
|
15,60
|
801
|
1/3
|
Ip/3
|
3PKŁWc2Pp
|
5 100,00
|
Budynek i lokal po remoncie
|
dobry
|
podwyższony
|
dobry
|
korzystne
|
|
18
|
80,40
|
9,96
|
769
|
110/1000
|
IVp/5
|
3PKŁWcPp
|
3 100,00
|
Sprzedaż lokalu przez gminę na rzecz najemcy z bonifikatą
|
zły
|
niski
|
zły
|
przeciętne
|
W ramach rozwiązania zadania należy:
- Podać zasady określania wartości dla potrzeb ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności.
- Podać zakres wyceny.
- Dokonać analizy podanych w załączniku transakcji wskazując te, których nie należy wykorzystać z uzasadnieniem.
- Podać sposób określenia wartości.
- Określić wartość lokalu dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy.
