Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa, przewidziana do zabudowy biurowcem, oznaczona działką nr 12/12 o powierzchni 3300 m².

Cel wyceny: określenie wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb inwestora jako maksymalnej ceny gwarantującej opłacalność budowy biurowca przeznaczonego na wynajem przy uwzględnieniu poniższych danych.

Przeznaczenie w planie miejscowym

Działka położona w obszarze oznaczonym „UA” usługi administracji, finansów. Dopuszczalna wysokość zabudowy 11 kondygnacji nadziemnych.

Opis nieruchomości gruntowej

Położenie: korzystne

Uzbrojenie dostęp do sieci: wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu, sieci c.o.

Sąsiedztwo: zabudowa mieszana z przewagą administracji.

Charakterystyka budynku planowanego do budowy.

Na podstawie udostępnionego przez inwestora projektu ustalono:

v  Konstrukcja budynku: żelbetowa, monolityczna, płytowo-słupowa

v  Ilość kondygnacji: 11 nadziemnych +2 podziemne

v  Kubatura budynku: 72 100,00 m³

v  Powierzchnia użytkowa budynku: 20 602,00 m²

¨       W tym: kondygnacji nadziemnych: 17 800,00 m²

¨       Kondygnacji podziemnych (parking): 2 802,00 m²

v  Powierzchnia pomieszczeń biurowych: 12 460,00 m²

v  Wyposażenie budynku w instalacje oraz zakładany standard elementów wykończeniowych kwalifikują budynek do biurowców                                klasy A

Inne informacje inwestora:

• Wg zawartej umowy koszt opracowania dokumentacji i nadzoru autorskiego wynosi 901 200,00 zł netto

Założenia inwestora:

• Przewiduje się wynajem poszczególnych pomieszczeń biurowych na czas nieoznaczony wg rynkowych stawek czynszu z całkowitym poniesieniem wydatków operacyjnych przez najemców
• Przedsięwzięcie będzie realizowane przez inwestora zastępczego wyłonionego w drodze przetargu
• Wybór wykonawcy robót budowlanych nastąpi w drodze przetargu
• Oczekiwana stopa zysku inwestora- 10% od kosztów realizacji przedsięwzięcia

Badanie lokalnego rynku

1. W okresie ostatnich 3 lat wystąpiła tylko jedna transakcja dot. nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod 11-kondygnacyjne biurowce tj.: działka o powierzchni 2700 m², cena jednostkowa 900,00 zł/m²
2. Brak stawek dzierżawy gruntu o przeznaczeniu pod biurowce
3. Brak transakcji nieruchomości zabudowanych biurowcami
4. Określono rynkową stawkę czynszu najmu powierzchni biurowych w wysokości 55,00 zł/m2/m-c oraz czynsz najmu całego parkingu podziemnego w wysokości 27 000,00 zł/m-c. Stawki te określono przy założeniu, że całość wydatków operacyjnych ponoszą odrębnie najemcy, proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni
5. Rynkowy poziom strat w dochodzie dla biurowców klasy A kształtuje się w wysokości 5%. Przewiduje się, że realizacja biurowca spowoduje wzrost strat (pustostanów) o 5%
6. Na podstawie badania lokalnego rynku, rynkowa stopę kapitalizacji określono w wysokości R=8,25%
7. Na podstawie informacji z lokalnego rynku budowlanego oraz analizy publikacji w zakresie cen robót budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu budowy biurowca w wysokości 1 040,00 zł/m³ netto. Koszt infrastruktury przyobiektowej oszacowano w wysokości 1 980 000,00 zł netto
8. Rynkowy wskaźnik kosztów obsługi przez inwestora zastępczego wynosi 5,5% kosztów robót budowlanych
9. Dla uproszczenia obliczeń pominąć koszty obsługi kredytu w okresie budowy

W ramach zadania należy:

1. Podać zasady określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu dla indywidualnych potrzeb inwestora.
2. Dokonać wyboru sposobu wyceny, który należy zastosować wraz z uzasadnieniem
3. Podać formułę obliczeniową dla określenia wartości gruntu
4. Obliczyć składowe elementy formuły
5. Obliczyć wartość działki gruntu 12/12