Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 15 grudnia 2011 r.
Polecenie:

Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 8/3 o powierzchni Pg = 3 600 m2. Użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości jest spółdzielnia mieszkaniowa. Okres użytkowania ustanowiono na 99 lat, do dnia 30 czerwca 2098 r. 

Przedmiotowa nieruchomość została zbyta jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego w dniu 30 czerwca 2010 r.

Należy określić wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dane dotyczące nieruchomości:

  • lokalizacja - przeciętna,
  • dostępność komunikacyjna - dobra, bez utrudnień, w bliskiej odległości komunikacja publiczna,
  • otoczenie - korzystne, zabudowa mieszkaniowa o średniej intensywności, rozwinięta osiedlowa infrastruktura,
  • uzbrojenie pełne - wodociąg (W), energia elektryczna (E), kanalizacja (K), gaz (G).

 

Z zapisów aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 30 marca 2007 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 1 czerwca 2007 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach oznaczonych symbolem 3UH przeznaczonych pod dzielnicowe usługi handlu. W uchwale nie określono dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaś wedle zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 1994 r., obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r., tereny, na których znajduje się nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową o średniej intensywności (symbol MM), o dopuszczalnej wysokości zabudowy do 3 kondygnacji naziemnych.

Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 30 czerwca 2007 r., przedmiotowa nieruchomość użytkowana była jako plac składowy, stanowiący bazę materiałów budowlanych Grupy Remontowej Spółdzielni Mieszkaniowej, będącej jej użytkownikiem wieczystym.

Wynikiem przeprowadzonego badania rynku lokalnego jest zbiór transakcji nieruchomości gruntowych, dla których określono cechy rynkowe i ich skale. Ceny jednostkowe skorygowano na datę wyceny.

Oznaczenie nieruchomości

Data transakcji m-c/rok

Pow. gruntu m2

*Forma władania

Cena jednostkowa zł/m2

Przeznaczenie w mpzp

Lokalizacja

Uzbrojenie

Dostępność komunikacyjna

Otoczenie

**Sposób użytkowania

1

VI.2011

4 679

536,00

UH

przeciętna

pełne

dobra

korzystne

2

V.2010

5 300

410,00

UH

przeciętna

pełne

zła

korzystne

3

II.2010

4 060

uw

360,00

UH

korzystna

pełne

dobra

korzystne

4

X.2009

3 998

480,24

UH

korzystna

pełne

dobra

korzystne

5

VII.2009

2 977

380,24

UH

niekorzystna

pełne

zła

korzystne

6

V.2009

3 542

448,05

UH

przeciętna

pełne

dobra

korzystne

7

V.2010

3 960

uw

330,00#

SB

przeciętna

pełne

dobra

niekorzystne

8

III.2010

5 100

uw

180,00

SB

przeciętna

pełne

dobra

niekorzystne

9

XI.2009

3 710

uw

183,60

SB

przeciętna

pełne

dobra

niekorzystne

10

VII.2009

3 330

uw

176,50

SB

przeciętna

pełne

dobra

niekorzystne

11

IV.2009

34 800

uw

192,00

SB

przeciętna

pełne

dobra

korzystne

12

IV.2010

4 010

uw

230,00

MM

niekorzystna

pełne

dobra

korzystne

13

II.2010

3 980

uw

250,00

MM

przeciętna

pełne

dobra

korzystne

14

XII.2009

2 942

uw

248,13

MM

przeciętna

pełne

dobra

korzystne

15

XI.2009

3 600

275,00

MM

przeciętna

pełne

dobra

przeciętne

16

VI.2009

4 000

uw

270,00

MM

korzystna

pełne

dobra

korzystne

17

IV.2010

44 152

uw

150,00

MM

niekorzystna

brak

zła

przeciętne

*Forma władania:

wł - własność,

uw - użytkowanie wieczyste.

**Sposób użytkowania:

UH - usługi handlu,

SB - składy, bazy,

MM - zabudowa mieszkaniowa.

# Cena uzyskana w przetargu.


Okres użytkowania wieczystego nieruchomości z podanego zbioru jest podobny jak dla nieruchomości szacowanej.
Stopa kapitalizacji (R) kształtuje się w wysokości 8%.

Ustalone skale cech rynkowych:

  • lokalizacja: korzystna, przeciętna, niekorzystna,
  • uzbrojenie: pełne, brak,
  • dostępność komunikacyjna: dobra, utrudniona, zła,
  • otoczenie: korzystne, przeciętne, niekorzystne.

 

Cechy rynkowe nieruchomości dla poszczególnych funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Cechy

Usługi handlu
UH

Składy, bazy
SB

Zabudowa
mieszkaniowa
MM

Lokalizacja

przeciętna

przeciętna

przeciętna

Uzbrojenie

pełne

pełne

pełne

Dostępność komunikacyjna

dobra

dobra

dobra

Otoczenie

korzystne

niekorzystne

korzystne

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego nieruchomości stwierdzono, że na ceny nieruchomości przeznaczonych pod usługi handlu (UH) mają wpływ cechy:
lokalizacja - 60%,
dostępność komunikacyjna - 40%.

Przeznaczenie działki gruntu oznaczonej nr 8/3 pod usługi handlu zostało wprowadzone do umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Zagadnienia:

  • Podać zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
  • Wskazać daty istotne dla określenia stanu i wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu.
  • Określić wartość nieruchomości.
  • Określić wzrost wartości jako podstawy ustalenia opłaty.


Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie zasad

2 pkt.

Wskazanie dat

1 pkt.

Określenie wartości nieruchomości dla aktualnego przeznaczenia:
- prawidłowy dobór transakcji
- obliczenie współczynnika Wk
- obliczenie wartości nieruchomości


1 pkt
1 pkt
1 pkt

Określenie wartości dla faktycznego sposobu użytkowania

1 pkt.

Określenie wartości dla przeznaczenia w mpzp z 1994 dla:
- prawidłowy dobór transakcji
- obliczenie wartości


1 pkt
1 pkt

Określenie wzrostu wartości

1 pkt

RAZEM

10 pkt.

 

To tylko początek zadania!