Nieruchomość gruntowa o powierzchni 4 800 m², oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 234/1, położona jest w strefie zainwestowania miejskiego, w dzielnicy peryferyjnej miasta X. Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność osoby fizycznej.

Należy określić wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp).

Dane dotyczące wycenianej nieruchomości.

Stan nieruchomości sprzed uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania:

• lokalizacja - peryferyjna;
• wyposażenie w infrastrukturę techniczną - sieć wodociągowa (W), kanalizacja (K), energia elektryczna (E), gaz (G);
• dostępność komunikacyjna - dobra;
• otoczenie - przeciętne, rozproszona zabudowa mieszkaniowa niskiej intensywności, niezabudowane grunty przyległe przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, brak infrastruktury społecznej;
• faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości - parking samochodowy o nawierzchni żużlowej, ogrodzony, o powierzchni 2 900 m²; pozostała część działki (1 900 m²) nie była użytkowana.

 Przeznaczenie przed zmianą mpzp.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym od dnia 15 lipca 2002 r. (przyjęty Uchwałą Rady Miasta X z dnia 30 marca 2002 r.) teren, na którym znajduje się działka nr 234/1, przeznaczony był pod cele publiczne "zieleń, rekreacja" (symbol ZR).

Przeznaczenie po zmianie mpzp.

W świetle uchwalonej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta X z dnia 12 lutego 2007 r., ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa Y z dnia 1 kwietnia 2007 r.) teren, na którym znajduje się działka oznaczona nr 234/1, przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności (symbol MN). W uchwale nie określono dnia wejścia w życie mpzp.

Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 30 września 2009 r. za cenę 1 200 000 zł.

Analiza rynku lokalnego nieruchomości.

W oparciu o przeprowadzone badanie rynku lokalnego nieruchomości obejmującego lata 2008 - 2010, uzyskano zbiór transakcji nieruchomości gruntowych oraz określono ich ceny rynkowe. Ceny jednostkowe zaktualizowano na datę określenia wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej.

Oznaczenia:

MN - tereny pod zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności;

ZR - tereny zieleni rekreacyjnej;

KS - tereny przeznaczone pod usługi komunikacji;

Infrastruktura techniczna: W - wodociąg, K - kanalizacja, E - energia elektryczna, G - gaz, Co - sieć grzewcza.

Określono wagi cech rynkowych mających wpływ na poziom cen, oraz skalę cech (przedziały).

Zagadnienia:

1. Podać akty prawne oraz zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Ustalić daty istotne dla wyceny, wynikające z przepisów prawa, dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

3. Dokonać wyboru transakcji dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

4. Dokonać wyboru transakcji dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie mpzp.

5. Określić wzrost wartości nieruchomości stanowiącego podstawę ustalenia opłaty.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego