Polecenie: Nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 3 o powierzchni 5,6000 ha, użytkowana jest rolniczo. Właścicielem jest Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Na nieruchomości znajdowała się uprawa pszenicy ozimej. W dniu przeprowadzenia wizji lokalnej stwierdzono, że dokonano zbioru plonów. Grunty orne stanowiące przedmiotową nieruchomość posiadają następujące klasy bonitacyjne: RIIIb o powierzchni 2,0500 ha oraz RIVa o powierzchni 2,9500 ha. Występują także rowy WRIVa o powierzchni 0,6000 ha.
Grunt sąsiaduje z polami uprawnymi i lasem. Jest to gleba brunatna właściwa oraz brunatna wyługowana. Grunty zaliczane są do kompleksu przydatności rolniczej pszennego-wadliwego. Skład mechaniczny - gliny średnie na piaskach gliniastych.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone są symbolem RO-2 - tereny produkcji rolnej bez zabudowy.
Okręg podatkowy - IV.
W wyniku badania księgi wieczystej stwierdzono brak wpisów w dziale III i IV.
Należy określić wartość przedmiotowej nieruchomości dla celów sprzedaży.
Dla wycenianej nieruchomości określono następujące cechy rynkowe:
- lokalizacja - korzystna,
- sąsiedztwo - przeciętne,
- wskaźnik bonitacji - ... - należy uzupełnić po przeprowadzeniu analizy danych zawartych w zadaniu,
- poziom kultury rolnej - dobry.
Charakterystyka rynku w aspekcie cech rynkowych (skala cech):
- lokalizacja: korzystna, przeciętna, niekorzystna,
- sąsiedztwo: korzystne, przeciętne, niekorzystne,
- wskaźnik bonitacji: dobry (dla wskaźnika bonitacji powyżej 0,95), przeciętny (dla wskaźnika bonitacji od 0,60 do 0,95), zły (dla wskaźnika bonitacji poniżej 0,60),
- poziom kultury rolnej: dobry, przeciętny, zły.
Wynikiem badania rynku lokalnego nieruchomości, obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy, jest zbiór 13 transakcji dotyczących nieruchomości rolnych. Nie stwierdzono zmian cen we względu na upływ czasu.
|
Numer nieruchomości
|
Cena transakcyjna (zł/ha)
|
Lokalizacja
|
Sąsiedztwo
|
Powierzchnia gruntu (ha)
|
Rodzaj użytku
|
Wskaźnik bonitacji
|
Poziom kultury rolnej
|
|
1*
|
9 680,74
|
korzystna
|
niekorzystne
|
5,4200
|
RIVb, RV
|
zły
|
zły
|
|
2
|
11 298,78
|
korzystna
|
przeciętne
|
61,4700
|
RIVa, RIVb, RV
|
zły
|
przeciętny
|
|
3
|
12 921,00
|
korzystna
|
korzystne
|
4,8727
|
RIIIb, RIVa
|
dobry
|
dobry
|
|
4
|
12 470,82
|
korzystna
|
przeciętne
|
52,9900
|
RIVb, RV
|
zły
|
zły
|
|
5
|
10 437,50
|
niekorzystna
|
niekorzystne
|
6,6200
|
RIVb, RV
|
zły
|
zły
|
|
6
|
12 709,24
|
przeciętna
|
przeciętne
|
55,1000
|
RIIIb, RIVa
|
przeciętny
|
przeciętny
|
|
7**
|
12 897,56
|
korzystna
|
przeciętne
|
6,6876
|
RIVa, RIVb
|
zły
|
przeciętny
|
|
8
|
12 011,19
|
korzystna
|
przeciętne
|
5,5553
|
RIIIb, RIVa
|
przeciętny
|
zły
|
|
9
|
12 066,55
|
korzystna
|
przeciętne
|
7,5900
|
RIIIa, RIVa
|
przeciętny
|
zły
|
|
10
|
25 000,00
|
korzystna
|
korzystne
|
5,9800
|
RIVa, RIVb
|
dobry
|
dobry
|
|
11***
|
8 331,70
|
korzystna
|
korzystne
|
1,0202
|
RV
|
przeciętny
|
zły
|
|
12
|
8 537,37
|
niekorzystna
|
niekorzystne
|
31,0400
|
RIVb, RV
|
zły
|
zły
|
|
13
|
5 000,00
|
niekorzystna
|
niekorzystne
|
0,6000
|
B-R
|
zły
|
zły
|
* Na nieruchomości znajduje się silos zbożowy.
** Przez nieruchomość przechodzi linia wysokiego napięcia wpisana w KW jako służebność przesyłu.
*** Sprzedaż z odroczonym terminem przekazania nieruchomości.
Wagi cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen, ustalono na poziomie:
- lokalizacja - 35%,
- sąsiedztwo - 15%,
- wskaźnik bonitacji - 40%,
- poziom kultury rolnej - 10%.
Zagadnienia:
- Podać podstawy prawne i metodologiczne wyceny przedmiotowej nieruchomości.
- Podać źródła informacji o nieruchomościach koniecznych do przeprowadzenia wyceny.
- Określić przedmiot i zakres wyceny oraz podać rodzaj określanej wartości.
- Obliczyć wskaźnik bonitacji gruntów dla wycenianej nieruchomości i ustalić stopień gradacji cechy "wskaźnik bonitacji".
- Dokonać analizy podobnych transakcji wskazując te, które należy odrzucić oraz uzasadnić z jakiego powodu.
- Dokonać wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości.
- Określić wartość nieruchomości.
Przeliczniki powierzchni użytków rolnych na hektary przeliczeniowe w okręgach podatkowych:
|
Rodzaje użytków rolnych
|
Grunty orne
|
Łąki i pastwiska
|
|
Okręgi podatkowe
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
I
|
II
|
III
|
IV
|
|
Klasy użytków rolnych
|
Przeliczniki
|
|
I
|
1,95
|
1,80
|
1,65
|
1,45
|
1,75
|
1,60
|
1,45
|
1,35
|
|
II
|
1,80
|
1,65
|
1,50
|
1,35
|
1,45
|
1,35
|
1,25
|
1,10
|
|
IIIa
|
1,65
|
1,50
|
1,40
|
1,25
|
|
|
|
|
|
III
|
|
|
|
|
1,25
|
1,15
|
1,05
|
0,95
|
|
IIIb
|
1,35
|
1,25
|
1,15
|
1,00
|
|
|
|
|
|
IVa
|
1,10
|
1,00
|
0,90
|
0,80
|
|
|
|
|
|
IV
|
|
|
|
|
0,75
|
0,70
|
0,60
|
0,55
|
|
IVb
|
0,80
|
0,75
|
0,65
|
0,60
|
|
|
|
|
|
V
|
0,35
|
0,30
|
0,25
|
0,20
|
0,20
|
0,20
|
0,15
|
0,15
|
|
VI
|
0,20
|
0,15
|
0,10
|
0,05
|
0,15
|
0,15
|
0,10
|
0,05
|
Źródło: Ustawa o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. (Dz. U. z 1993r. nr 94, poz. 431 z późniejszymi zmianami).
Ocena rozwiązania zadania praktycznego
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Podanie podstaw prawnych metodologicznych
|
1 pkt.
|
|
Podanie źródeł informacji o nieruchomościach rolnych (minimum 5 źródeł)
|
1 pkt.
|
|
Określenie przedmiotu i zakresu wyceny oraz rodzaju wartości
|
1 pkt.
|
|
Obliczenie wskaźnika bonitacji oraz ustalenie stopnia gradacji tej cechy
|
1 pkt.
|
|
Analiza transakcji ze wskazaniem, które nie powinny być wykorzystane
|
2 pkt.
|
|
Podanie podejścia i metody określenia wartości
|
1 pkt.
|
|
Określenie wartości nieruchomości
|
3 pkt.
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
