Polecenie: Gmina, która jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej pawilonem handlowym, zbywa na rzecz najemcy grunt o powierzchni 320 m2. Na podstawie umowy zawartej w 2006 r. najemca zajmuje pawilon handlowy, którego łączna powierzchnia użytkowa wynosi 100,00 m2.
W podpisanej umowie najmu strony ustaliły co następuje:
- na dzień przekazania najemcy pawilon handlowy nie nadaje się do użytkowania z uwagi na wysoki stopień zniszczenia i dewastacji,
- najemca nieruchomości zobowiązał się przeprowadzić remont wraz z modernizacją pawilonu,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz najemcy na poczet ceny zostanie zaliczona wartość rynkowa nakładów poniesionych przez najemcę, określona zgodnie z przepisami prawa w tym zakresie.
Koszt robót modernizacyjnych poniesionych przez najemcę pawilonu w 2007 r., obejmujący zakres rzeczowy uzgodniony z Gminą wg cen aktualnych na datę wyceny pawilonu, wyniósł Kr = 148 505,00 zł.
Dane dotyczące nieruchomości.
|
Lp.
|
Rodzaj cechy
|
Cechy rynkowe dla stanu po dokonaniu nakładów (stan na datę wyceny)
|
Cechy rynkowe dla stanu przed dokonaniem nakładów
|
|
1
|
Lokalizacja
|
dobra
|
dobra
|
|
2
|
Położenie (łatwość dostępu)
|
dobre
|
dobre
|
|
3
|
Stan techniczny
|
bardzo dobry
|
zły: obiekt nie nadawał się do użytkowania
|
|
4
|
Standard użytkowy
|
podwyższony
|
niski (brak instalacji)
|
|
5
|
Otoczenie
|
korzystne
|
korzystne
|
Stopień zużycia elementów wykonanych przez najemcę na dzień wyceny Szr = 4%.
Stopień zużycia budynku pawilonu po wykonaniu remontu Szo = 15%.
Analiza lokalnego rynku nieruchomości.
W wyniku badania rynku lokalnego nieruchomości obejmującego okres ostatnich 18 miesięcy, uzyskano zbiór 15 transakcji nieruchomości o funkcji handlowej.
Ceny transakcyjne nieruchomości zaktualizowano na datę wyceny.
Ustalono co następuje:
- średnia cena jednostkowa powierzchni użytkowej ze zbioru 15 transakcji Cśr = 3 340,00 zł/m2,
- minimalna cena jednostkowa powierzchni użytkowej Cmin = 2 480,00 zł/m2,
- maksymalna cena jednostkowa powierzchni użytkowej Cmax= 5 020,00 zł/m2,
- określone cechy rynkowe nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i cenie maksymalnej (Cmax)
|
Lp
|
Rodzaj cechy
|
Cechy rynkowe nieruchomości o Cmin = 2 480,00 zł/m2
|
Cechy rynkowe nieruchomości o Cmax = 5 020,00 zł/m2
|
|
1
|
Lokalizacja
|
niekorzystna
|
dobra
|
|
2
|
Położenie
|
niekorzystne
|
bardzo dobre
|
|
3
|
Stan techniczny
|
niezadowalający
|
dobry
|
|
4
|
Standard użytkowy
|
podstawowy
|
wysoki
|
|
5
|
Otoczenie
|
niekorzystne
|
korzystne
|
- Określona cena jednostkowa gruntu o funkcji handlowej wynosi Cj = 580,00 zł/m2.
- Koszt odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej uwzględniający lokalny poziom cen na datę wyceny pawilonu określono na kwotę 3 225,00 zł/m2.
Dla ustalonych cech rynkowych określono ich wagi oraz skalę (przedziały) ze zbioru [Cmin; Cmax]:
|
Lp
|
Rodzaj cechy
|
Waga cechy
|
Skala cech (przedziały)
|
|
1
|
Lokalizacja
|
25%
|
dobra - średnia - niekorzystna
|
|
2
|
Położenie
|
15%
|
bardzo dobre - dobre - niekorzystne
|
|
3
|
Stan techniczny
|
35%
|
dobry - średni - niezadowalający
|
|
4
|
Standard użytkowy
|
15%
|
wysoki - podwyższony - podstawowy
|
|
5
|
Otoczenie
|
10%
|
korzystne - niekorzystne
|
Zagadnienia:
- Podać zasady określenia wartości nakładów.
- Podać sposób określenia nakładów dla przedmiotowej nieruchomości.
- Określić wartość nakładów najemcy nieruchomości lokalowej.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Podanie zasad
|
1 pkt.
|
|
Podanie sposobu określenia wartości nakładów
|
1 pkt.
|
|
Obliczenie zakresu współczynnika korygującego
|
1 pkt.
|
|
Obliczenie współczynników korygujących Ui
|
1 pkt.
|
|
Określenia wartości rynkowej nieruchomości
|
1 pkt.
|
|
Określenie wartości gruntu
|
1 pkt.
|
|
Obliczenie współczynnika przeliczeniowego
|
3 pkt.
|
|
Określenie wartości rynkowej nakładów
|
1 pkt
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
