Polecenie: Dnia 10 kwietnia 2000 r. została oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa z przeznaczeniem na cele magazynowo-składowe. Okres użytkowania wieczystego ustalono na 99 lat. Stawka procentowa pierwszej opłaty 25%, stawka procentowa opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej temu celowi. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa ma powierzchnię 55 400 m2, zabudowana jest halą magazynową wysokiego składowania o łącznej powierzchni użytkowej 30 500 m2. Część hali magazynowej o powierzchni 20 500 m2 jest wynajęta na czas nieoznaczony wiarygodnej międzynarodowej firmie spedycyjnej.
W umowie najmu zawartej w 2003 r. ustalono miesięczny czynsz najmu w wysokości 266 500,00 zł.
Reszta powierzchni użytkowej magazynu przeznaczona jest na wynajem różnym podmiotom na czas nieoznaczony. Zgodnie z zawartymi umowami najemcy ponoszą koszty mediów.
Dane dotyczące nieruchomości od zarządcy nieruchomości:
- Wysokość opłaty rocznej dotychczas wnoszonej przez użytkownika wieczystego - 83 100,00 zł.
- Płatności z tytułu wynajmu powierzchni są realizowane na bieżąco.
- Początkowa wartość księgowa hali wynosi 31 990 000,00 zł.
- Początkowa wartość księgowa budowli, tj. placów postojowych, ogrodzenia, sieci kanalizacji, wynosi 3 100 000,00 zł.
- Stawka podatku od nieruchomości: dla gruntu = 0,70 zł/m2/rok, dla budynku = 18,00 zł/m2/rok, dla budowli - zgodnie z obowiązującym przepisem.
W wyniku badania tego segmentu rynku nieruchomości na datę wyceny, czyli na dzień 1 stycznia 2008 r., wiadomo, że:
- Rynkowa stawka czynszu najmu bez opłat za media - 16,00 zł/m2/miesiąc.
- Rynkowa wartość prawa własności gruntu - 125,00 zł/m2.
- Koszty zarządzania, konserwacji, ochrony - 1,50 zł/m2/pow. użytk./miesiąc.
- Stopa kapitalizacji R - 9%.
- Średni poziom strat z tytułu pustostanów - 5%.
- Nie planuje się obecnie tego typu obiektów na rynku lokalnym.
Zakłada się, że w ciągu najbliższych lat dane z rynku nie ulegną zmianie.
Zagadnienia:
- Podać zakres wyceny oraz rodzaj wartości.
- Dokonać wyboru podejścia, metody i techniki, które należy zastosować do wyceny nieruchomości.
- Określić wartość nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży.
Nieruchomość gruntowa o powierzchni 55400 m2 została oddana w użytkowanie wieczyste w dniu 10.04.2000r. na okres 99 lat z przeznaczeniem na cel magazynowo-składowy, według stawki procentowej pierwszej opłaty 25% i stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej temu celowi.
Zabudowę działki stanowi hala magazynowa wysokiego składowania o łącznej powierzchni użytkowej 30500 m2. Część hali magazynowej o powierzchni 20500 m2 została wynajęta wiarygodnej międzynarodowej firmie spedycyjnej na czas nieoznaczony.
Miesięczny czynsz najmu wg zawartej umowy w 2003r. ustalono w wysokości 266.500,00zł. Pozostała powierzchnia użytkowa magazynu wynajmowana jest różnym podmiotom na czas nieoznaczony. Zgodnie z umowami najmu najemcy ponoszą koszty mediów.
Informacje przekazane przez zarządcę nieruchomości:
- wysokość opłaty rocznej wnoszonej dotychczas przez użytkownika wieczystego wynosi - 83.100 zł
- płatności z tytułu wynajmu powierzchni realizowane są na bieżąco
- początkowa wartość księgowa hali - 31.990.000zł
- początkowa wartość księgowa budowli (place postojowe, ogrodzenie, sieć kanalizacji) - 3.100.000zł
- podatek od nieruchomości, od gruntu wg stawki - 0,70 zł/m2/rok
- od budynku wg stawki - 18,00zł/m2/rok
- od budowli wg stawki zgodnie z obowiązującym przepisem
W wyniku badania tego segmentu rynku nieruchomości na datę wyceny, tj. 01.01.2008r. ustalono:
- rynkową stawkę czynszu najmu bez opłat za media - 16,00 zł/m2/m-c
- rynkową wartość prawa własności gruntu - 125,00 zł/m2
- koszty zarządzania, konserwacji, ochrony - 1,5 zł/m2/pow. użyt./m-c
- średni poziom strat z tytułu tzw. pustostanów - 5%
- aktualnie nie planuje się na lokalnym rynku tego typu obiektów
- stopę kapitalizacji R - 9%.
Dla potrzeb rozwiązania zadania przyjąć założenie, że dane z rynku nie ulegną zmianie w ciągu najbliższych lat.
Zadanie obejmuje:
- Podanie zakresu wyceny, rodzaju wartości oraz podejścia, metody i techniki, które należy zastosować
- Określenie wartości nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży.
