Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 109/2. Nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej na okres 99 lat na cele mieszkaniowe.

Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb zaktualizowania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz określenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, tj. zewnętrznej sieci gazowej (co).

Dane dotyczące nieruchomości:

• właściciel - Gmina miasto X,
• użytkownik wieczysty - osoba prawna A,
• data oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste - 1 czerwca 2002 r.,
• powierzchnia - 0,6000 ha.

Stan prawny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej i rejestru gruntów.

Stan techniczno-użytkowy nieruchomości:

• nieruchomość zabudowana 4 budynkami mieszkalnymi o wysokości 4 kondygnacji, które zrealizowano zgodnie z pozwoleniem na budowę,
• lokalizacja - strefa pośrednia miasta, rozwinięta infrastruktura społeczna,
• dostępność komunikacyjna - dobra,
• otoczenie - oceniane na rynku jako korzystne: zabudowa mieszkaniowa z usługami o intensywności zabudowy do 4 do 9 kondygnacji, z urządzoną zielenią i infrastrukturą społeczną,
• dostęp do sieci infrastruktury technicznej: w dniu ustanowienia użytkowania wieczystego: sieć wodociągowa (W), sieć energetyczna (E), kanalizacja (K), sieć gazowa (G); na dzień wyceny: sieć wodociągowa (W), sieć energetyczna (E), kanalizacja (K), sieć gazowa (G), sieć grzewcza (c.o.).

Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego uzyskano dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa własności przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową o intensywności zabudowy 4 kondygnacji, zaś dla nieruchomości nr 8 - intensywność zabudowy 9 kondygnacji. Ceny skorygowano na dzień wyceny.

Określono cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen oraz wagi tych cech:

Użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o zaliczenie na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wartości nakładów związanych z budową infrastruktury technicznej, tj. zewnętrznej sieci grzewczej.

Na podstawie przedstawionych dokumentów koszt budowy ciepłociągu wykonanego w 2005 r. o długości 150,00 m i średnicy 200 mm wynosi 180 200,00 zł (bez podatku VAT).

Udział użytkownika wieczystego w koszcie budowy sieci grzewczej przypadający na przedmiotową nieruchomość wynosi 38,5%.

Zagadnienia:

• Podać uwarunkowania prawne dla przeprowadzenia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wynikających z przepisów prawa.
• Podać sposób określenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury dla potrzeb zaliczenia ich na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.
• Dokonać wyboru transakcji, które można wykorzystać dla celu wskazanego w zadaniu.
• Określić wartość nieruchomości jako podstawy aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.
• Określić wartość nakładów związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej.
• Określić wartość nakładów użytkownika wieczystego dla potrzeb zaliczenia na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego