Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 23 listopada 2006 r.
Polecenie: Przedmiot wyceny stanowi nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.
Cel wyceny stanowi określenie wartości rynkowej dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowej.
Należy określić wartość nieruchomości korzystając z metody korygowania ceny średniej.
Dane dotyczące nieruchomości:
powierzchnia działki - 450 m2 ,
powierzchnia użytkowa budynku - 180 m2 ,
położenie - dobre,
standard wykończenia - niski,
stan techniczny - budynek 45-letni, stopień zużycia technicznego 50%, stan niezadowalający,
powierzchnia i urządzenie działki - słabe,
sąsiedztwo - przeciętne.
Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości obejmującego okres ostatnich 24 miesięcy uzyskano zbiór 18 transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.
Lp.
Pow. użytkowa budynku (m2 )
Pow. działki (m2 )
Cena 1m2 pow. u. (zł)
Położenie
Standard
Stopień zużycia techn. (%)
Powierzchnia i urządzenie działki
Sąsiedztwo
1
180
450
1 320
Słabe
Niski
30
Słabe
Słabe
2
*96
210
1 100
Słabe
Niski
30
Słabe
Słabe
3
220
700
1 840
Dobre
Wysoki
20
Dobre
Dobre
4
230
618
1 760
Przeciętne
Wysoki
30
Dobre
Dobre
5
218
700
1 900
Dobre
Wysoki
10
Dobre
Dobre
6
210
400
1 350
Przeciętne
Niski
25
Słabe
Słabe
7
192
670
1 600
Dobre
Średni
15
Przeciętne
Przeciętne
8
240
607
1 870
Dobre
Wysoki
15
Dobre
Dobre
9
221
672
1 620
Dobre
Średni
15
Przeciętne
Dobre
10
202
498
1 420
Słabe
Średni
20
Przeciętne
Dobre
11
219
520
1 360
Słabe
Niski
30
Przeciętne
Przeciętne
12
240
553
1 480
Dobre
Niski
20
Przeciętne
Dobre
13
210
690
1 670
Dobre
Średni
20
Dobre
Dobre
14
442
2 850
2 100
Dobre
Wysoki
10
Dobre
Dobre
15
198
640
1 400
Przeciętne
Średni
20
Przeciętne
Dobre
16
210
520
1 325
Słabe
Niski
20
Przeciętne
Dobre
17
180
500
1 380
Dobre
Średni
20
Przeciętne
Słabe
18
250
460
900
Dobre
Średni
10
Dobre
Przeciętne
* zabudowa szeregowa
Po dokonaniu analizy ustalono co następuje:
a) cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi:
standard wykończenia - 15%
stan techniczny mierzony stopniem zużycia - 30%
powierzchnia i urządzenie działki - 15%
b) skala ocen rynku lokalnego w ramach poszczególnych cech rynkowych:
położenie
standard wykonania: powierzchnia i urządzenie działki: stan techniczny mierzony stopniem zużycia:
stopień zużycia technicznego domów jednorodzinnych na rynku lokalnym (ocena na podstawie transakcji rynkowych) określa się w granicach 10 - 35%:
stan dobry - zużycie 10%
stan przeciętny - zużycie 35%
sąsiedztwo:
To tylko początek zadania!
