Polecenie: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 122 o powierzchni 8 400 m2. Jest ona położona w obrzeżu miasta A. Nieruchomość jest ogrodzona, niezabudowana, stanowi własność osoby fizycznej.
Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dane dotyczące nieruchomości - stan sprzed wejścia w życie nowego mpzp:
- lokalizacja - peryferyjna,
- dostępność komunikacyjna - przeciętna,
- uzbrojenie w media - wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E),
- otoczenie - przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna),
- aktualny sposób użytkowania - skład materiałów budowlanych.
Dnia 2 kwietnia 2007 r. przedmiotowa nieruchomość została zbyta za cenę 2 420 000,00 zł.
Według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., nieruchomość gruntowa znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem 11P z podstawową funkcją „tereny przemysłu".
Według zapisów aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiadomo, że:
- Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach oznaczonych symbolem 4 KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług komunikacji.
- Uchwała Rady Miasta A z dnia 20 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa B z dnia 1 kwietnia 2004 r.
W wyniku przeprowadzenia badania rynku lokalnego uzyskano zbiór transakcji prawa własności nieruchomości gruntowych.
|
Oznaczenie
nieruch.
|
Data
transakcji
m-c/rok
|
Pow.
gruntu
m2
|
Lokalizacja
|
Uzbrojenie
|
Dostępność
komunikacyjna
|
Otoczenie
|
Sposób
użytkowania
|
Cena
jednostkowa
zł/m2
|
|
1
|
VIII.2006
|
12 802
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
przemysł
|
120,00
|
|
2
|
VIII.2006
|
80 324
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
przemysł
|
122,00
|
|
3
|
IX.2006
|
21 033
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
przemysł
|
121,00
|
|
4
|
IX.2006
|
6 450
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
usługi
komunikacji
|
340,00
|
|
5
|
X.2006
|
5 407
|
pośrednia
|
WKEG
|
przeciętna
|
przeciętne
|
usługi
komunikacji
|
372,00
|
|
6
|
III.2007
|
8 030
|
peryferyjna
|
WKE
|
dobra
|
przeciętne
|
usługi
komunikacji
|
360,00
|
|
7
|
IX.2006
|
9 930
|
peryferyjna
|
WKE
|
dobra
|
przeciętne
|
składy
|
178,00
|
|
8
|
X.2006
|
12 003
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
składy
|
170,00
|
|
9
|
I.2007
|
8 950
|
peryferyjna
|
WKE
|
przeciętna
|
przeciętne
|
składy
|
170,00
|
|
10*
|
I.2007
|
7 301
|
peryferyjna
|
WKEG
|
przeciętna
|
przeciętne
|
składy
|
168,00
|
|
11
|
I.2007
|
10 016
|
peryferyjna
|
WKE
|
niekorzystna
|
przeciętne
|
składy
|
162,00
|
|
12
|
V.2007
|
8 952
|
peryferyjna
|
WKEG
|
przeciętna
|
przeciętne
|
usługi
komunikacji
|
342,00
|
* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu
Po dokonaniu analizy cech rynkowych i cen jednostkowych nieruchomości będących przedmiotem transakcji, określono poprawki z tytułu różnicy cech:
dla gruntów o przeznaczeniu "usługi komunikacji":
- lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza) - poprawka 24,00 zł/m2,
- uzbrojenie: G (gaz) - poprawka 8,00 zł/m2,
- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna ( gorsza) - poprawka 17,00 zł/m2,
dla gruntów o funkcji "składy, magazyny":
- lokalizacja: (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 40%,
- uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%,
- dostępność komunikacyjna: (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%,
ΔC = 80,00 zł/m2
Zagadnienia:
- Podać akty pawne oraz zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- Ustalić daty istotne dla wyceny wynikające z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.
- Dokonać wyboru transakcji.
- Ustalić trend zmiany cen w czasie.
- Określić wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
