Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne dla rzeczoznawców majątkowych z dnia 23 sierpnia 2012 r.
Polecenie:

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów oznaczona jest jako działka nr 31/2. Przedmiotowa nieruchomość została oddana osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste.

Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Dane dotyczące nieruchomości:

  • Właściciel gruntu - Gmina X.
  • Użytkownik wieczysty - osoba fizyczna.
  • Powierzchnia działki gruntu Pg = 4 020 m2.
  • Data ustanowienia prawa użytkowania wieczystego - 1 sierpnia 1998 r.
  • Okres użytkowania wieczystego - 99 lat.
  • Cel oddania w użytkowanie wieczyste: usługi rzemiosła - warsztat samochodowy - lakiernia.
  • Sposób użytkowania - aktualnie nieruchomość nie jest użytkowana.
  • Zabudowa działki - budynek warsztatowy, plac parkingowy.
  • Według obowiązującego od dnia 31 maja 2010 r. planu zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu budownictwo mieszkaniowo-usługowe o wysokiej intensywności zabudowy oznaczonym na rysunku planu symbolem MWU, dopuszczalna ilość kondygnacji - 9 do 11.
  • Lokalizacja nieruchomości - strefa pośrednia, działka położona przy głównej ulicy.
  • Infrastruktura - uzbrojenie terenu: sieć wodociągowa (W), sieć kanalizacyjna (K), energia elektryczna (E), gazu (G).

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego, obejmującego okres ostatnich 24 miesięcy, uzyskano zbiór transakcji nieruchomości. Ceny jednostkowe zaktualizowano na datę wyceny.

Lp.

Lokalizacja

*Przeznaczenie w mpzp

*Dostępne uzbrojenie

Dostępna komunikacja

Powierzchnia gruntu m2

Cena jednostkowa zł/m2

Forma władania

1

strefa śródmiejska

UR

W, K, E, G

dobra

3 620

320,00

uw

2

strefa śródmiejska

UR

W, K, E, G

dobra

4 400

655,00

cena z przetargu oddana w uw

3

strefa śródmiejska

UR, UK

W, K, E, G

dobra

6 010

550,00

uw

4

strefa peryferyjna

UR

W, K, E, G

zła

3 800

215,00

uw

5*

strefa śródmiejska

UR

W, K, E, G

dobra

2 980

330,00

uw

6

strefa peryferyjna

UR

brak

zła

3 390

170,00

uw

7

strefa peryferyjna

UR

W, K, E, G

dobra

3 550

260,00

uw

8

strefa pośrednia

UR

brak

przeciętna

3 600

220,00

uw

9

strefa pośrednia

UR

W, K, E, G

przeciętna

3 980

265,00

uw

10

strefa peryferyjna

UR

W, K, E, G

dobra

4 000

265,00

uw

11

strefa śródmiejska

UR

W, K, E, G

dobra

4 600

325,00

uw

12

strefa śródmiejska

MWU

W, K, E, G, Co

dobra

5 725

600,00

13

strefa peryferyjna

MWU

brak

zła

6 000

300,00

14*

strefa pośrednia

MWU

W, K, E, G, Co

dobra

3 960

360,00

15

strefa pośrednia

MWU

W, K, E, G, Co

przeciętna

4 400

430,00

16

strefa peryferyjna

MWU

W, E

dobra

5 100

350,00

17

strefa pośrednia

MWU

W, K, E

dobra

4 040

450,00

18

strefa pośrednia

MWU

W, K, E, G

dobra

3 800

405,00

uw

19

strefa peryferyjna

MWU

brak

dobra

4 908

360,00

uw

5* - sprzedaż na raty, okres spłaty 2 lata

14* - nieruchomość obciążona służebnością

*Forma władania:

wł - własność,

uw - użytkowanie wieczyste.

*Przeznaczenie w mpzp:

UR - usługi rzemiosła,

UK - usługi komunikacji, stacje paliw,

MWU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości 9-11 kondygnacji, dla nieruchomości w poz. 12 wymagana wysokość - 18 kondygnacji.

*Uzbrojenie: W - wodociąg, K - kanalizacja, E - energia elektryczna, G - gaz, Co - sieć cieplna.

 

Wpływ na ceny transakcyjne mają określone cechy rynkowe:

Lp

Cecha

Stany cech

1

Lokalizacja

śródmiejska
pośrednia
peryferyjna

2

Uzbrojenie

pełne: dla UR (W, K, E, G)
pełne: dla MWU (W, K, E, G, Co)
brak: dla MWU i dla UR

3

Dostępność komunikacyjna

dobra
przeciętna
zła

Waga cechy "Dostępność komunikacyjna" wynosi 30% ΔC.

Ponadto wiadomo, że ceny nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego o porównywalnym pozostałym do wykorzystania okresie użytkowania wieczystego jak nieruchomość wyceniana przy stawce rocznej 3% kształtują się na poziomie 70% cen nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

 

ZAGADNIENIA:

  • Podać podstawę prawną, zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz zasady określenia wartości nieruchomości dla tego celu wynikające z obowiązujących przepisów prawa.
  • Wskazać i uzasadnić, które z transakcji podanych w zadaniu nie mogą być wykorzystane.
  • Obliczyć wagi cech "Lokalizacja" i "Uzbrojenie".
  • Określić wartość nieruchomości dla potrzeb zaktualizowania opłaty rocznej użytkowania wieczystego.

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

1. Zasady aktualizacji opłat rocznych

1 pkt.

2. Zasady określenia wartości dla potrzeb aktualizacji opłat

2 pkt.

3. Analiza transakcji, wybór i uzasadnienie

2 pkt.

4. Obliczenie wag cech

1 pkt.

5. Obliczenie wartości jednostkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu

2 pkt.

6. Określenie wartości jednostkowej prawa własności

1 pkt.

7. Określenie wartości nieruchomości jako prawa własności

1 pkt.

Razem

10 pkt.

To tylko początek zadania!

Zaloguj sie, aby móc skorzystać z darmowego zadania testowego!