Polecenie: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów oznaczona jest jako działka nr 31/2. Przedmiotowa nieruchomość została oddana osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste.
Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości dla potrzeb zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Dane dotyczące nieruchomości:
- Właściciel gruntu - Gmina X.
- Użytkownik wieczysty - osoba fizyczna.
- Powierzchnia działki gruntu Pg = 4 020 m2.
- Data ustanowienia prawa użytkowania wieczystego - 1 sierpnia 1998 r.
- Okres użytkowania wieczystego - 99 lat.
- Cel oddania w użytkowanie wieczyste: usługi rzemiosła - warsztat samochodowy - lakiernia.
- Sposób użytkowania - aktualnie nieruchomość nie jest użytkowana.
- Zabudowa działki - budynek warsztatowy, plac parkingowy.
- Według obowiązującego od dnia 31 maja 2010 r. planu zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu budownictwo mieszkaniowo-usługowe o wysokiej intensywności zabudowy oznaczonym na rysunku planu symbolem MWU, dopuszczalna ilość kondygnacji - 9 do 11.
- Lokalizacja nieruchomości - strefa pośrednia, działka położona przy głównej ulicy.
- Infrastruktura - uzbrojenie terenu: sieć wodociągowa (W), sieć kanalizacyjna (K), energia elektryczna (E), gazu (G).
Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego, obejmującego okres ostatnich 24 miesięcy, uzyskano zbiór transakcji nieruchomości. Ceny jednostkowe zaktualizowano na datę wyceny.
|
Lp.
|
Lokalizacja
|
*Przeznaczenie w mpzp
|
*Dostępne uzbrojenie
|
Dostępna komunikacja
|
Powierzchnia gruntu m2
|
Cena jednostkowa zł/m2
|
Forma władania
|
|
1
|
strefa śródmiejska
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
3 620
|
320,00
|
uw
|
|
2
|
strefa śródmiejska
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
4 400
|
655,00
|
cena z przetargu oddana w uw
|
|
3
|
strefa śródmiejska
|
UR, UK
|
W, K, E, G
|
dobra
|
6 010
|
550,00
|
uw
|
|
4
|
strefa peryferyjna
|
UR
|
W, K, E, G
|
zła
|
3 800
|
215,00
|
uw
|
|
5*
|
strefa śródmiejska
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
2 980
|
330,00
|
uw
|
|
6
|
strefa peryferyjna
|
UR
|
brak
|
zła
|
3 390
|
170,00
|
uw
|
|
7
|
strefa peryferyjna
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
3 550
|
260,00
|
uw
|
|
8
|
strefa pośrednia
|
UR
|
brak
|
przeciętna
|
3 600
|
220,00
|
uw
|
|
9
|
strefa pośrednia
|
UR
|
W, K, E, G
|
przeciętna
|
3 980
|
265,00
|
uw
|
|
10
|
strefa peryferyjna
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
4 000
|
265,00
|
uw
|
|
11
|
strefa śródmiejska
|
UR
|
W, K, E, G
|
dobra
|
4 600
|
325,00
|
uw
|
|
12
|
strefa śródmiejska
|
MWU
|
W, K, E, G, Co
|
dobra
|
5 725
|
600,00
|
wł
|
|
13
|
strefa peryferyjna
|
MWU
|
brak
|
zła
|
6 000
|
300,00
|
wł
|
|
14*
|
strefa pośrednia
|
MWU
|
W, K, E, G, Co
|
dobra
|
3 960
|
360,00
|
wł
|
|
15
|
strefa pośrednia
|
MWU
|
W, K, E, G, Co
|
przeciętna
|
4 400
|
430,00
|
wł
|
|
16
|
strefa peryferyjna
|
MWU
|
W, E
|
dobra
|
5 100
|
350,00
|
wł
|
|
17
|
strefa pośrednia
|
MWU
|
W, K, E
|
dobra
|
4 040
|
450,00
|
wł
|
|
18
|
strefa pośrednia
|
MWU
|
W, K, E, G
|
dobra
|
3 800
|
405,00
|
uw
|
|
19
|
strefa peryferyjna
|
MWU
|
brak
|
dobra
|
4 908
|
360,00
|
uw
|
5* - sprzedaż na raty, okres spłaty 2 lata
14* - nieruchomość obciążona służebnością
*Forma władania:
wł - własność,
uw - użytkowanie wieczyste.
*Przeznaczenie w mpzp:
UR - usługi rzemiosła,
UK - usługi komunikacji, stacje paliw,
MWU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości 9-11 kondygnacji, dla nieruchomości w poz. 12 wymagana wysokość - 18 kondygnacji.
*Uzbrojenie: W - wodociąg, K - kanalizacja, E - energia elektryczna, G - gaz, Co - sieć cieplna.
Wpływ na ceny transakcyjne mają określone cechy rynkowe:
|
Lp
|
Cecha
|
Stany cech
|
|
1
|
Lokalizacja
|
śródmiejska
pośrednia
peryferyjna
|
|
2
|
Uzbrojenie
|
pełne: dla UR (W, K, E, G)
pełne: dla MWU (W, K, E, G, Co)
brak: dla MWU i dla UR
|
|
3
|
Dostępność komunikacyjna
|
dobra
przeciętna
zła
|
Waga cechy "Dostępność komunikacyjna" wynosi 30% ΔC.
Ponadto wiadomo, że ceny nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego o porównywalnym pozostałym do wykorzystania okresie użytkowania wieczystego jak nieruchomość wyceniana przy stawce rocznej 3% kształtują się na poziomie 70% cen nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
ZAGADNIENIA:
- Podać podstawę prawną, zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz zasady określenia wartości nieruchomości dla tego celu wynikające z obowiązujących przepisów prawa.
- Wskazać i uzasadnić, które z transakcji podanych w zadaniu nie mogą być wykorzystane.
- Obliczyć wagi cech "Lokalizacja" i "Uzbrojenie".
- Określić wartość nieruchomości dla potrzeb zaktualizowania opłaty rocznej użytkowania wieczystego.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
1. Zasady aktualizacji opłat rocznych
|
1 pkt.
|
|
2. Zasady określenia wartości dla potrzeb aktualizacji opłat
|
2 pkt.
|
|
3. Analiza transakcji, wybór i uzasadnienie
|
2 pkt.
|
|
4. Obliczenie wag cech
|
1 pkt.
|
|
5. Obliczenie wartości jednostkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu
|
2 pkt.
|
|
6. Określenie wartości jednostkowej prawa własności
|
1 pkt.
|
|
7. Określenie wartości nieruchomości jako prawa własności
|
1 pkt.
|
|
Razem
|
10 pkt.
|
