Polecenie: Gmina będąca właścicielem budynku mieszkalnego postanowiła zbyć na rzecz najemcy lokal mieszkalny nr 6. Należy określić wartość rynkową lokalu w celu ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako odrębny przedmiot własności.
Dane dotyczące nieruchomości.
1. Dane dotyczące nieruchomości zabudowanej:
- lokalizacja - dobra,
- właściciel nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki nr 123 - gmina,
- powierzchnia działki - 1 020 m2,
- części składowe gruntu:
1) 30-letni murowany budynek mieszkalny, 4-kondygnacyjny, podpiwniczony, ocieplony, stropy Acermana, stropodach kryty papą, wyposażony w instalacje: elektryczną, gazową, wodną, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną
- liczba lokali mieszkalnych - 12,
- powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych Pu = 680,00 m2,
- powierzchnia komórek lokatorskich w piwnicy Pp = 48,00 m2,
- powierzchnia kotłowni gazowej Pk = 16,00 m2,
- powierzchnia 4 boksów garażowych Pbg = 72,00 m2,
- powierzchnia ruchu (korytarz, klatka schodowa) Pr = 76,00 m2,
- stan techniczny części wspólnych dobry
2) garaż murowany, w którym znajduje się 6 boksów o łącznej powierzchni użytkowej Pg = 102,00 m2.
2. Dane dotyczące lokalu ustanowionego jako przedmiot odrębnej własności:
- powierzchnia użytkowa lokalu Pu = 68,16 m2,
- program użytkowy - 3 pokoje, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój,
- układ funkcjonalny - korzystny, balkon od strony południowej,
- standard - wysoki,
- kondygnacja - II (I piętro),
- stan techniczny - dobry,
- pomieszczenie przynależne - komórka o pow. Pp6 = 4,00 m2.
Analiza rynku lokalnego nieruchomości.
Badaniu poddano rynek lokalny nieruchomości. Ustalono co następuje:
1. Zebrano dane dotyczące cen transakcyjnych lokali mieszkalnych położonych w budynkach murowanych o wysokości do 5 kondygnacji. Ceny zaktualizowano na datę wyceny:
|
Nr nieruch.
|
Pow. użytkowa lokalu Pu (m2)
|
Pow. przynależna Pp (m2)
|
Pow. działki gruntu (m2)
|
Udział w cz. wsp. i prawie wł. gruntu
|
Lokalizacja
|
Kondygnacja
|
Stan tech. lokalu
|
Standard
|
Stan tech. cz. wsp. bud.
|
Cena jedn. zł/m2 Pu
|
|
1.
|
64,02
|
3,60
|
890
|
0,075
|
dobra
|
I p.
|
dobry
|
podwyższony
|
dobry
|
4 795,38
|
|
2.
|
30,00
|
-
|
462
|
0,020
|
dobra
|
parter
|
dobry
|
podstawowy
|
zły
|
3 333,33
|
|
3.
|
56,98 (3*)
|
4,08
|
700
|
0,070
|
dobra
|
III p.
|
średni
|
podstawowy
|
średni
|
4 046,50
|
|
4.
|
67,40
|
4,40
|
790
|
0,072
|
dobra
|
I p.
|
dobry
|
wysoki
|
dobry
|
5 000,00
|
|
5.
|
59,50 (1*)
|
-
|
220
|
0,065
|
średnia
|
III p.
|
średni
|
podstawowy
|
zły
|
3 663,86
|
|
6.
|
66,56
|
18,98
|
901
|
0,080
|
średnia
|
IIp.
|
średni
|
podwyższony
|
średni
|
4 101,56
|
|
7.
|
62,30 (3*)
|
5,02
|
712
|
0,066
|
dobra
|
IV p.
|
dobry
|
podwyższony
|
średni
|
4 300,00
|
|
8.
|
68,36
|
3,90
|
920
|
0,075
|
dobra
|
II p.
|
średni
|
podwyższony
|
dobry
|
4 388,53
|
|
9.
|
64,00
|
4,70
|
740
|
0,080
|
niekorzyst.
|
IV p.
|
zły
|
podstawowy
|
zły
|
3 000,00
|
|
10.
|
66,00 (2*)
|
4,00
|
3.022
|
0,070
|
niekorzyst.
|
parter
|
zły
|
podstawowy
|
zły
|
2 900,00
|
|
11.
|
70,92
|
5,00
|
879
|
0,079
|
dobra
|
III p.
|
dobry
|
podwyższony
|
średni
|
4 582,63
|
|
12.
|
32,55 (4*)
|
-
|
6880
|
0,007
|
dobra
|
IV p. winda
|
dobry
|
wysoki
|
dobry
|
6 451,61
|
1* - powierzchnia działki po obrysie rzutu budynku,
2* - poza zabudową budynkiem o pow. 240 m2 pozostała część działki nie może być zabudowana,
3* - przedmiotem udziału w gruncie jest prawo użytkowania wieczystego,
4* - lokal w nowym budynku nabyty od developera (w stanie wykończonym).
2. Określono cechy rynkowe oraz ich wagi, mające wpływ na ceny nieruchomości lokalowych:
|
Lp
|
Rodzaj cechy
|
Waga cechy
|
Przedziały cechy
|
|
1
|
Lokalizacja
|
30%
|
dobra
średnia
niekorzystna
|
|
2
|
Kondygnacja
|
10%
|
I p.
II i III p.
parter i IV p.
|
|
3
|
Stan techniczny lokalu
|
30%
|
dobry
średni
zły
|
|
4
|
Standard
|
20%
|
wysoki
podwyższony
podstawowy
|
|
5
|
Stan techniczny części wspólnych
|
10%
|
dobry
średni
zły
|
|
RAZEM
|
100%
|
|
3. Cena jednostkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności wynosi Cj = 300,00 zł/m2.
Po przeanalizowaniu danych zebranych podczas badania lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono, iż ceny gruntów o takim samym przeznaczeniu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego kształtują się na poziomie 90% cen prawa własności gruntu.
Zagadnienia:
- Podać akty prawne, z których należy skorzystać (ustawy, rozporządzenie).
- Podać zakres wyceny oraz zasady określania wartości w celu ustalenia ceny lokalu ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności.
- Obliczyć udział w nieruchomości wspólnej.
- Dokonać analizy podanego zbioru transakcji ze wskazaniem tych, które należy odrzucić.
- Podać sposób określenia wartości nieruchomości.
- Zakładając, że grunt zostanie oddany w użytkowanie wieczyste, określić wartość lokalu w celu ustalenia ceny sprzedaży na rzecz najemcy.
