Nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność jednostki samorządu terytorialnego, oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 222/2. Nieruchomość ta, która jest zabudowana parkingiem oraz ogrodzeniem i która została oddana w użytkowanie wieczyste osobie fizycznej, podlega wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod realizację obiektu administracji publicznej (budowa siedziby sądu).

Dane dotyczące nieruchomości.

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym nr 222/2 o powierzchni P_g = 0,0320 ha, powstała z podziału działki ewidencyjnej z numerem 222 o powierzchni 0,2460 ha. Przed zmianą zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość użytkowana była jako parking samochodowy (usługi komunikacji - symbol K_S).

Budowle wzniesione przez użytkownika wieczystego, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, to:

• parking o nawierzchni z kostki betonowej - powierzchnia 320,00 m²,
• ogrodzenie stalowe z siatki na cokole betonowym - długość 54,0 m.

Stopień zużycia technicznego parkingu oraz ogrodzenia - 20%. 

Liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste - 99 lat.

Liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego - 80 lat.

Stawka procentowa opłaty rocznej - 4%.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 4 września 2009 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość oznaczona jako działka nr 222/2 leży na obszarze określonym jako tereny usług administracji publicznej - symbol UA.

Ustalone na datę wywłaszczenia cechy rynkowe nieruchomości:

• lokalizacja - dobra,
• uzbrojenie techniczne - pełne,
• dostępność komunikacyjna - dobra.

Analizie poddano lokalny rynek nieruchomości. Ustalono co następuje:

1. Brak transakcji nieruchomości zarówno jako przedmiotu prawa własności, jak i przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zabudowanych parkingiem i ogrodzeniem, z przeznaczeniem pod "usługi komunikacji".

2. Brak transakcji nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu, z przeznaczeniem pod "usługi administracji".

3. Brak odpowiedniej ilości danych niezbędnych do określenia wzajemnych relacji między cenami nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

4. Zebrano dane dotyczące cen transakcyjnych niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przyjęto cechy rynkowe, które mają wpływ na ceny transakcyjne, oraz ustalono wagi tych cech. Ceny transakcyjne skorygowano na datę wyceny.

* Pozostały do wykorzystania okres użytkowania wieczystego - 90 lat.

5. Koszt odtworzenia budowli (parkingu wraz z ogrodzeniem) uwzględniający stopień ich zużycia technicznego, który określono na podstawie cen jednostkowych tego typu robót na lokalnym rynku budowlanym, wynosi - 63 360,00 zł.

6. Stopa kapitalizacji R dla nieruchomości przeznaczonych pod funkcje usługowe (komunikacja, administracja) kształtuje się na lokalnym rynku na poziomie 8%.

Zagadnienia:

• Podać zasady ustalania odszkodowania oraz zasady określenia wartości nieruchomości jako podstawę ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczaną na rzecz Skarbu Państwa.
• Podać zakres wyceny.
• Podać rodzaj określonej wartości.
• Określić wartość jako podstawę ustalającą wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego: