Polecenie: Gmina X będąca właścicielem lokalu mieszkalnego postanowiła zbyć go na rzecz najemcy, który na podstawie umowy zawartej w 2001 r. zajmuje ten lokal. Przedmiotową nieruchomość lokalową stanowią: 2 pokoje, kuchnia, WC oraz hol o łącznej powierzchni użytkowej Pu = 54,50 m2.
Z zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym wynika, że stan techniczny lokalu określono jako: zły, zdewastowany, wymagający remontu kapitalnego, standard lokalu - niski, ogrzewanie piecowe - niesprawne.
Umowa najmu przedmiotowego lokalu zawarta między stronami określa, że w przypadku sprzedaży lokalu na rzecz najemcy, nakłady poniesione na remont kapitalny wraz z wykonaniem indywidualnej instalacji c.o. podlegać będą rozliczeniu zgodnie z przepisami prawa.
Według stanu z daty zawarcia umowy najmu wartość lokalu została określona na kwotę 195 000,00 zł.
W latach 2002-2003 najemca przeprowadził remont kapitalny, w ramach którego dokonał wymiany wszystkich elementów wykończeniowych oraz dokonał indywidualnej instalacji c.o.
Koszt wykonanych robót według faktury wykonawcy określono na kwotę 80 125,00 zł (bez podatku VAT).
Zagadnienia:
- Podać akt prawny regulujący czynności rzeczoznawcy w zakresie dotyczącym zadania.
- Podać zasady określenia wartości nakładów wg zasad rynkowych.
- Wskazać sposób wyceny oraz transakcji, które należy wykorzystać do rozwiązania zadania.
- Określić wartość rynkową nakładów najemcy.
Dane do rozwiązania zadania:
|
Lp.
|
Rodzaj cechy
|
Cechy rynkowe lokalu dla stanu przed dokonaniem nakładów
|
Cechy rynkowe lokalu dla stanu po dokonaniu nakładów (stan na datę wyceny)
|
|
1
|
Położenie
|
dobre
|
dobre
|
|
2
|
Kondygnacja
|
parter
|
parter
|
|
3
|
Stan techniczny lokalu
|
zły
|
dobry
|
|
4
|
Stan użytkowy
|
niski
|
podstawowy
|
|
5
|
Stan techniczny części wspólnych
|
średni
|
średni
|
Na podstawie przeprowadzonego badania lokalnego rynku uzyskano zbiór transakcji lokali mieszkalnych w tej samej dzielnicy odpowiadających dacie wyceny:
|
Lp
|
Pow.
lokalu
m2
|
Program
funkcjonalny
|
Położenie
|
Kondygnacja
|
Stan
tech.
lokalu
|
Standard
użytkowy
|
Stan tech.
części
wspólnych
|
Cena
jedn.
zł/m2
|
Uwagi
|
|
1
|
61,80
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
I piętro
|
Średni
|
Podstawowy
|
Średni
|
4 020,00
|
|
|
2
|
28,60
|
P,K,Pp,Ł
|
Przeciętne
|
Ostatnia
kondygnacja
|
Niezadawalający
|
Podstawowy
|
Niezadawalający
|
4 000,00
|
|
|
3
|
69,63
|
2P,K,Pp,Ł
|
Przeciętne
|
Parter
|
Średni
|
Podstawowy
|
Niezadawalający
|
2 320,50
|
Służebność
osobista
|
|
4
|
60,40
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
I piętro
|
Dobry
|
Podwyższony
|
Średni
|
4 500,00
|
|
|
5
|
64,00
|
2P,K,Pp,Ł
|
Niekorzyst.
|
Parter
|
Zły
|
Niski
|
Zły
|
2 400,00
|
|
|
6
|
158,15
|
5P,K,Pp,WC,Ł
|
Przeciętne
|
II piętro
|
Średni
|
Podstawowy
|
Średni
|
1 989,00
|
|
|
7
|
66,25
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
I piętro
|
Dobry
|
Podstawowy
|
Średni
|
2 960,00
|
Sprzedaż
na rzecz
najemcy
|
|
8
|
58,98
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
III piętro -
ostatnie
|
Zły
|
Podstawowy
|
Niezadawalający
|
3 306,20
|
Sprzedaż
przez
komornika
|
|
9
|
63,05
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
Parter
|
Dobry
|
Podstawowy
|
Średni
|
4 060,00
|
|
|
10
|
62,10
|
2P,K,Pp,Ł
|
Przeciętne
|
II piętro
|
Zły
|
Niski
|
Niezadawalający
|
3 105,00
|
|
|
11
|
61,48
|
2P,K,Pp,Ł
|
Dobre
|
Parter
|
Niezadawalający
|
Podstawowy
|
Średni
|
3 560,00
|
|
Wagi i przedziały (skale) poszczególnych cech rynkowych:
|
Lp.
|
Cecha
|
Waga cechy
|
Przedziały cechy
|
|
1
|
Położenie
|
25 %
|
dobre
przeciętne
niekorzystne
|
|
2
|
Kondygnacja
|
10 %
|
I piętro - najlepsze
II i III - pośrednie
parter i ostatnia kondygnacja (najniżej oceniona) - niekorzystne
|
|
3
|
Stan techniczny lokalu
|
35 %
|
dobry
średni
niezadowalający
zły
|
|
4
|
Standard
|
20 %
|
podwyższony
podstawowy
niski (brak c.o.)
|
|
5
|
Stan techniczny części wspólnych
budynku
|
10 %
|
średni
niezadowalający
zły
|
