Polecenie: Gmina postanowiła zbyć na rzecz najemcy nieruchomość lokalową, która obejmuje prawo własności lokalu użytkowego o powierzchni 120,00 m2 oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku i gruncie w wysokości 11/100. Lokal znajduje się na parterze budynku usługowo-mieszkalnego, zlokalizowanego w centralnej części miasta. Lokal nie posiada powierzchni przynależnej. Działka gruntu ma powierzchnię 802 m2.
W zawartej pomiędzy stronami umowie najmu ustalono, że należy dokonać modernizacji lokalu celem podniesienia jego standardu i stanu technicznego. Ponadto z umowy wynika, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz najemcy, wartość nieruchomości będzie pomniejszona o wartość nakładów oszacowanych wg zasad rynkowych.
Najemca wykonał w 2010 r. roboty modernizacyjne na swój koszt w wysokość 121 505 zł.
Dane dotyczące nieruchomości.
|
Lp
|
Rodzaj
|
Dla stanu przed dokonaniem nakładów przez najemcę
|
Dla stanu po dokonaniu nakładów przez najemcę
|
|
1
|
Lokalizacja
|
bardzo dobra - strefa centralna
|
bardzo dobra - strefa centralna
|
|
2
|
Położenie lokalu
|
korzystne - parter budynku
|
korzystne - parter budynku
|
|
3
|
Stan techniczny lokalu
|
zły - elementy wykończeniowe zużyte
|
dobry - lokal po modernizacji (elementy wykończeniowe nowe)
|
|
4
|
Standard lokalu
|
niezadowalający
|
wysoki (lokal klimatyzowany)
|
|
5
|
Stan techniczny części wspólnych
|
średni
|
średni
|
Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości uzyskano zbiór transakcji nieruchomości lokalowych położonych w centrum miasta oraz określono ich cechy. Ceny transakcyjne skorygowano na datę wyceny.
|
Lp.
|
Pow. lokalu (m2)
|
Pow. przynależna (m2)
|
Położenie lokalu
|
Stan techniczny lokalu
|
Standard lokalu
|
Stan części wspólnych
|
Pow. działki (m2)
|
Udział w gruncie i cz. wsp.
|
Cena jedn. zł/m2 pow. użyt.
|
|
1.
|
99,50
|
-
|
korzystne
|
zły
|
niezadowalający
|
średni
|
882
|
10/100
|
4 321,60
|
|
2.
|
118,00
|
33,60
|
korzystne
|
zły
|
podstawowy
|
średni
|
1 008
|
18/100
|
4 542,37
|
|
3.
|
20,00
|
14,05
|
korzystne
|
zły
|
podstawowy
|
średni
|
650
|
8/1000
|
5 750,00
|
|
4.
|
110,00
|
-
|
korzystne
|
zły
|
podstawowy
|
średni
|
720
|
108/1000
|
4 520,00
|
|
5.
|
127,34
|
-
|
korzystne
|
dobry
|
podstawowy
|
średni
|
666
|
121/1000
|
4 782,60
|
|
6.
|
100,20
|
-
|
niekorzystne
|
zły
|
niezadowalający
|
zły
|
870
|
109/1000
|
3 742,60
|
|
7.
|
480,96 pawilon 2-kondygnacyjny
|
-
|
korzystne
|
dobry
|
wysoki
|
-
|
640
|
1/1
|
6 819,69
|
Stwierdzono brak danych dotyczących cen transakcyjnych lokali użytkowych, które byłyby podobne do przedmiotowej nieruchomości po przeprowadzeniu modernizacji.
Określono skale cech rynkowych, które mają największy wpływ na poziom cen transakcyjnych lokali użytkowych położonych w strefie centralnej miasta.
|
Cechy
|
Skale (przedziały) cech
|
|
Położenie lokalu w budynku
|
korzystne, średnie, niekorzystne
|
|
Stan techniczny lokalu
|
dobry, średni, zły
|
|
Standard lokalu
|
podstawowy, niezadawalający
|
|
Stan techniczny części wspólnych
|
średni, zły
|
Wagi cech rynkowych określono na poziomie:
Położenie - 40%,
Stan techniczny lokalu - 30%,
Standard lokalu - 15%,
Stan techniczny części wspólnych - 15%.
Ponadto w wyniku przeprowadzonego badania rynku lokali użytkowych, których cechy rynkowe są identyczne jak cechy lokalu zmodernizowanego, ustalono co następuje:
1. Rynkowa stawka czynszu najmu wraz z opłatą za media wynosi 65,00 zł/m2/miesiąc.
2. Poziom pustostanów wynosi 10%.
3. Wydatki operacyjne, łącznie z mediami, wynoszą 18,00 zł/m2/miesiąc.
4. Stopa kapitalizacji 8%.
5. Zakłada sie, że wartość dochodu netto będzie stała w najbliższych latach.
6. Nakłady na bieżące remonty części wspólnych budynku wynoszą 24 000,00 zł rocznie.
Zagadnienia:
- Podać zasady określenia wartości nakładów wg zasad rynkowych.
- Podać sposoby wyceny lokalu.
- Określić wartość w/w nieruchomości jako podstawy dla ustalenia ceny sprzedaży.
- Określić wartość nakładów najemcy.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Podanie zasad
|
1 pkt.
|
|
Podanie sposobu wyceny
|
1 pkt.
|
|
Określenie wartości lokalu dla stanu po dokonaniu nakładów
|
3 pkt.
|
|
Określenie wartości lokalu dla stanu przed dokonaniem nakładów
|
|
|
- dobór transakcji
|
1 pkt.
|
|
- określenie ΔC
|
1 pkt.
|
|
- obliczenie wartości nieruchomości lokalowej
|
1 pkt.
|
|
Określenie wartości nakładów
|
2 pkt.
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
