Polecenie: Należy obliczyć wartość rynkową nieruchomości rolnej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działkę gruntu o powierzchni 1,2580 ha o numerze 24.
Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt orny RIVb zaliczony do kompleksu przydatności rolniczej - pszennego wadliwego; gleba brunatna wyługowana, skład mechaniczny gleby - gliny średnie na piaskach gliniastych średnich.
Na dzień wyceny nieruchomości grunt jest obsiany rzepakiem ozimym.
Wycenę sporządzono dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości (okres spłaty kredytu - 10 lat).
Występuje rozbieżność między zapisami widniejącymi w dziale pierwszym księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotowej nieruchomości, a danymi z ewidencji gruntów i budynków. Według danych z księgi wieczystej działka nadal posiada nr 1243, powierzchnię 1,25 ha oraz jest obciążona hipoteką zwykłą na kwotę 10 000,00 zł.
Przed przystąpieniem do określania wartości nieruchomości należy podać:
- zakres wyceny z uwzględnieniem celu wyceny,
- źródło informacji dla ustalenia klasyfikacji gruntu jako rola RIVb,
- źródło informacji dla ustalenia typu gleby i kompleksu przydatności rolniczej,
- według jakich oznaczeń i powierzchni działki sporządzić należy wycenę.
Określone cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości:
- lokalizacja - dobra,
- jakość gruntów - średnia,
- droga dojazdowa - dobra,
- kultura rolna - dobra.
Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy uzyskano zbiór 14 transakcji niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi użytki rolne, określono cechy rynkowe oraz ich wagi i skalę.
a) cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi:
- lokalizacja - do obliczenia na podstawie transakcji,
- jakość gruntu - 25 %,
- droga dojazdowa - 15 %,
- kultura rolna - 30 %.
b) skala ocen rynku lokalnego w ramach poszczególnych cech rynkowych:
Lokalizacja
|
Jakość gruntu
|
Droga dojazdowa
|
Kultura rolna
|
dobra średnia zła
|
dobra średnia zła
|
dobra średnia zła
|
dobra średnia zła
|
Dane o transakcjach:
Lp.
|
Data
|
Cena transakcyjna
|
Powierzchnia ha
|
Cena 1 ha
|
Lokalizacja
|
Jakość gruntu
|
Droga dojazdowa
|
Kultura rolna
|
Rodzaj gleby
|
1
|
VI.2007
|
11 400,00
|
0,7600
|
15 000,00
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
BW - brunatne wyługowane
|
2
|
Vll.2007
|
18 000,00
|
0,5380
|
33 457,00
|
zła
|
dobra
|
dobra
|
zła
|
BW - brunatne wyługowane
|
3
|
Vlll.2007
|
13 800,00
|
0,9160
|
15 065,00
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
A - bielicowe
|
4
|
IX.2007
|
11 200.00
|
1,0100
|
11 089,00
|
dobra
|
zła
|
zła
|
zła
|
A - bielicowe
|
5
|
X.2007
|
17 700,00
|
1,320
|
13 409,00
|
dobra
|
średnia
|
zła
|
dobra
|
BW - brunatne wyługowane
|
6
|
Xl.2007
|
15 600,00
|
1,0935
|
14 266,00
|
dobra
|
średnia
|
dobra
|
dobra
|
B - brunatne właściwe
|
7*
|
I.2008
|
25 000,00
|
1,2002
|
20 830,00
|
dobra
|
zła
|
dobra
|
zła
|
B- brunatne właściwe
|
8
|
II.2008
|
6 100,00
|
1,3660
|
4 466,00
|
dobra
|
średnia
|
dobra
|
dobra
|
B - brunatne właściwe
|
9*
|
IV.2008
|
27 600,00
|
1,2775
|
21 605,00
|
średnia
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
A - bielicowe
|
10
|
IV.2008
|
12 800,00
|
0,9809
|
13 049,00
|
dobra
|
średnia
|
średnia
|
średnia
|
A - bielicowe
|
11
|
III.2008
|
9 000,00
|
0,9978
|
9 020,00
|
zła
|
zła
|
zła
|
zła
|
A - bielicowe
|
12
|
V.2008
|
15 800,00
|
1,1810
|
13 378,00
|
zła
|
dobra
|
dobra
|
dobra
|
A - bielicowe
|
13
|
V.2008
|
192 000,00
|
30,1776
|
4 158,00
|
dobra
|
dobra
|
zła
|
dobra
|
A - bielicowe
|
14*
|
IV.2008
|
30 400,00
|
1,3960
|
21 776,00
|
dobra
|
średnia
|
dobra
|
dobra
|
BW - brunatne wyługowane
|
* Ceny transakcyjne nieruchomości w pozycjach 7, 9 i 14 dotyczą gruntów obsianych rzepakiem ozimym.
Po dokonaniu analizy podanego zbioru transakcji nieruchomości oraz danych zebranych z obserwacji rynku w zakresie dynamiki zmian cen ofertowych ustalono, że w przyjętym okresie analizy nie wystąpiła istotna zmiana cen za podobne nieruchomości.