Polecenie: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa bez części składowych.
Wycena nieruchomość ma posłużyć ustaleniu opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego z dnia 30 listopada 2011 r.
W świetle wypowiedzenia z dnia 10 grudnia 2009 r. złożonego przez organ użytkownikowi wieczystemu, podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2010 r. stanowi wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, określona w operacie szacunkowym z dnia 30 września 2009 r., w wysokości 2 856 000,00 zł (dwa miliony osiemset pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych).
Dane dotyczące nieruchomości:
- powierzchnia działki - 2 800 m2,
- okres na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste - 99 lat, do dnia 10 grudnia 2102 r.
- stawka opłaty rocznej - 4%,
- cel na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste - usługi administracji,
- aktualny sposób użytkowania - usługi administracji,
- lokalizacja nieruchomości - dobra,
- dostępność komunikacyjna - dojazd z ulicy jednokierunkowej,
- otoczenie - podobne nieruchomości,
- infrastruktura techniczna - pełna,
- dostępność miejsc parkingowych - wystarczająca.
Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego, obejmującego okres ostatnich dwóch lat, uzyskano zbiór transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod usługę oraz określono ich cechy rynkowe. Nie stwierdzono zmiany en tytułu upływu czasu dla tego rodzaju nieruchomości, wobec czego nie korygowano cen jednostkowych na datę wyceny.
|
Oznaczenie nieruchomości
|
Lokalizacja
|
Dostępna infrastruktura (uzbrojenie)
|
Dostępność komunikacyjna
|
Otoczenie
|
Forma władania
|
Cena jednostkowa zł/m2
|
Uwagi
|
|
A
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
korzystne
|
wł
|
1 200,00
|
-
|
|
B
|
dobra
|
pełne
|
przeciętna
|
korzystne
|
wł
|
1 150,00
|
-
|
|
C
|
przeciętna
|
pełne
|
dobra
|
korzystne
|
wł
|
850,00
|
obciążenie służeb. grunt.
|
|
D
|
dobra
|
pełne
|
przeciętna
|
przeciętne
|
uw
|
900,00
|
uw do 2089 r.
|
|
E
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
korzystne
|
uw
|
1 020,00
|
uw do 2103 r.
|
|
F
|
niekorzystna
|
podstawowe
|
niekorzystna
|
niekorzystne
|
uw
|
520,00
|
uw do 2102 r.
|
|
G
|
przeciętna
|
pełne
|
przeciętna
|
przeciętne
|
uw
|
820,00
|
uw do 2105 r.
|
Określono wagi i skale (przedziały) cech rynkowych, mających wpływ na poziom cen:
|
Lp.
|
Cecha rynkowa
|
Waga cechy
|
Przedział cechy
|
|
1
|
Lokalizacja
|
40%
|
dobra, przeciętna, niekorzystna
|
|
2
|
Dostępna infrastruktura
|
20%
|
pełna, częściowa, podstawowa
|
|
3
|
Dostępność komunikacyjna
|
20%
|
dobra, przeciętna, niekorzystna
|
|
4
|
Otoczenie
|
20%
|
korzystne, przeciętne, niekorzystne
|
Wiadomo także, że ustalona na podstawie badania rynku dla tego rodzaju nieruchomości stopa kapitalizacji R wynosi 8%.
Pozostałe dane wymagane do rozwiązania zadania należy przyjąć w wysokości wynikającej z przepisów prawa.
ZAGADNIENIA:
- Podać podstawę prawną oraz zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.
- Podać zasady ustalania odpłatności z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
- Określić zakres wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia.
- W oparciu o analizę danych wynikających z treści zadania wskazać, które z tych danych należy przyjąć do wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia.
- Określić wartość praw do nieruchomości i wysokość opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Ocena rozwiązania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Zasady przekształcenia prawa uw.
|
1
|
|
Zasady ustalenia odpłatności
|
2
|
|
Zakres wyceny
|
1
|
|
Analiza danych i wskazanie które należy wykorzystać
|
1
|
|
Określenie wartości prawa własności nieruchomości
|
1
|
|
Określenie prawa uw nieruchomości
|
3
|
|
Obliczenie wysokości opłaty z tytułu przekształcenia
|
1
|
|
RAZEM
|
10
|
