Polecenie: Użytkownik wieczysty (osoba fizyczna) nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 321 o powierzchni Pg = 2 400 m2, wystąpiła do burmistrza gminy z wnioskiem o sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości.
W umowie zawartej w dniu 30 kwietnia 2000 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste ustalono:
- okres użytkowania wieczystego - 99 lat (do 30 kwietnia 2099 r.),
- cel, na jaki nieruchomość została oddana - działalność gospodarcza (usługi),
- sposób korzystania z nieruchomości - usługi rzemiosła (warsztat samochodowy),
- terminy rozpoczęcia zabudowy marzec 2001 r. i zakończenia zabudowy kwiecień 2002 r.
W dniu przeprowadzenia wizji lokalnej, tj. na dzień 30 kwietnia 2011 r., nieruchomość była zabudowana budynkiem o funkcji warsztatu samochodowego.
Na podstawie wyników badania rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezabudowanych uzyskano zbiór transakcji nieruchomości o powierzchniach do powierzchni nieruchomości wycenianej. Wszystkie transakcje zostały zawarte w końcu podanego miesiąca.
|
Oznaczenie nieruchomości
|
Data transakcji m-c, rok
|
Forma władania wł - własność, uw - użytkowanie wieczyste
|
Cena jednost. zl/m2
|
Cechy nieruchomości
|
Uwagi
|
|
lokalizacja
|
uzbrojenie
|
dostępność komunikacyjna
|
przeznaczenie w mpzp
|
|
A
|
IV.2011
|
wł
|
160,00
|
korzystna
|
pełne
|
dobra
|
UH
|
|
|
B
|
XII.2010
|
wł
|
144,56
|
przeciętna
|
pełne
|
dobra
|
UR
|
|
|
C
|
X.2010
|
wł
|
106,38
|
niekorzystna
|
brak
|
utrudniona
|
UR
|
|
|
D
|
VII.2010
|
wł
|
145,00
|
przeciętna
|
pełne
|
przeciętna
|
UR
|
|
|
E
|
IV.2010
|
wł
|
181,80
|
korzystna
|
pełne
|
dobra
|
UH
|
|
|
F
|
II.2010
|
wł
|
160,50
|
przeciętna
|
pełne
|
dobra
|
UR
|
|
|
G
|
II.2010
|
wł
|
90,00
|
niekorzystna
|
brak
|
utrudniona
|
UR
|
służebność przejazdu
|
|
H
|
II.2011
|
uw
|
119,30
|
korzystna
|
pełne
|
dobra
|
UH
|
uw do 2099 r.
|
|
I
|
XII.2010
|
uw
|
99,75
|
przeciętna
|
pełne
|
dobra
|
UR
|
uw do 2099 r.
|
|
J
|
IX.2010
|
uw
|
75,50
|
niekorzystna
|
brak
|
utrudniona
|
UR
|
uw do 2099 r.
|
|
K
|
VI.2010
|
uw
|
107,44
|
korzystna
|
pełne
|
dobra
|
UR
|
uw do 2099 r.
|
|
L
|
III.2010
|
uw
|
106,00
|
przeciętna
|
podstawowe
|
przeciętna
|
UR
|
uw do 2089 r.
|
Oznaczenia: UH - usługi handlu; UR - usługi rzemiosła.
Cechy rynkowe i wagi tych cech wpływające na poziom cen określone zostały na podstawie badania lokalnego rynku:
|
Cecha
|
Waga cechy
|
Skala (przedział cenowy)
|
|
Lokalizacja
|
30
|
korzystna
przeciętna
niekorzystna
|
|
Uzbrojenie
|
30
|
pełne (WKEG)
podstawowe (WE)
brak
|
|
Dostępność komunikacyjna
|
20
|
dobra
przeciętna
utrudniona
|
|
Przeznaczenie
|
20
|
usługi handlu (UH)
usługi rzemiosła (UR)
|
Dodatkowo ustalono, że stopa kapitalizacji R dla tego rodzaju nieruchomości kształtuje się na poziomie 10%.
Cechy rynkowe nieruchomości nr 321:
- lokalizacja - przeciętna,
- uzbrojenie - pełne,
- dostępność komunikacyjna - dobra,
- przeznaczenie w planie miejscowym - usługi rzemiosła (UR).
Pozostałe dane niezbędne do rozwiązania zadania należy przyjąć w wysokości wynikającej z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zagadnienia:
- Podać zasady określenia wartości nieruchomości zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego w świetle obowiązujących przepisów.
- Wskazać zakresu wyceny.
- Dokonać aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny.
- Dokona wyboru transakcji, które należy wykorzystać dla potrzeb wyceny.
- Określić wartość praw jako podstawy dla ustalenia ceny sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego na dzień 30 kwietnia 2011 r.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Podanie zasady
|
1
|
|
Dobór transakcji
|
1
|
|
Aktualizacja cen na datę wyceny
|
2
|
|
Określenie wartości prawa własności
|
2
|
|
Obliczenie współczynnika Wk
|
2
|
|
Określenie wartości prawa użytkowania wieczystego
|
2
|
|
RAZEM
|
10 punktów
|
