Należy ustalić okres zwrotu nakładów poniesionych na zakup nieruchomości gruntowej o powierzchni 1 500 m², która jest zabudowana budynkiem biurowym ośmiokondygnacyjnym, po kapitalnym remoncie.

Wynikiem przeprowadzonych negocjacji pomiędzy stronami jest cena w wysokości 16 000 000,00 zł (bez podatku VAT) za kupno przedmiotowej nieruchomości.

Na przedmiotową nieruchomość nałożona jest hipoteka równa 3 000 000,00 zł. Stan zadłużenia wraz z odsetkami na dzień zawarcia transakcji, według zaświadczenia wierzyciela (banku), miał poziom 800 000,00 zł. Nabywca przejmuje zadłużenie, które jest zobowiązany spłacić w terminie 3 miesięcy.

Dane dotyczące nieruchomości:

Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 6 000 m², w tym:

• powierzchnia biurowa - 4 200 m²,
• powierzchnia komunikacyjna - 900 m²,
• powierzchnia klatek schodowych i szybu dźwigu osobowego - 400 m²,
• powierzchnia pomieszczeń technicznych i gospodarczych o wysokości 2,25 m - 500 m².

W wyniku przeprowadzonego badania rynku lokalnego nieruchomości wiadomo, że:

1. Stawka czynszu określonego w podejściu porównawczym dla tego budynku (bez opłat za media) wynosi 45,00 zł/m².

2. Poziom strat w dochodzie z tytułu nie wynajętej powierzchni oraz zaległości czynszowych w odniesieniu do dochodu brutto wynosi 10%.

3. Stawki roczne podatków od nieruchomości:
a) dla gruntu - 0,70 zł/m² ,
b) dla budynku -18,00 zł/m².

4. Koszty ponoszone na techniczną obsługę budynku wynoszą 120 000,00 zł/rok.

5. Koszty z tytułu zarządu, ubezpieczenia, sprzątania wynoszą 180 000,00 zł/rok.

6. Najemcy ponoszą opłaty za media.

Zagadnienia:

• Określić okres zwrotu środków wydatkowanych na nabycie nieruchomości.
• Podać podstawę prawną oraz dokonać wyboru podejścia, metody i techniki, które należy wykorzystać do wyceny nieruchomości.
• Podać wzór, z którego należy korzystać rozwiązując zadanie.