Nieruchomość budynkowa, która obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek podpiwniczony, 5-kondygnacyjny o funkcji biurowej, stanowi przedmiot szacowania. W skład budynku wchodzą: przyłącza mediów, urządzenia techniczne trwale związane z budynkiem, parking.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży według aktualnego sposobu użytkowania.

Dane dotyczące nieruchomości:

• powierzchnia gruntu - 4 000 m²,
• okres na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste - 99 lat, do 2099 r.,
• cel oddania w użytkowanie wieczyste - działalność gospodarcza,
• rok budowy budynku - 1970 r.,
• ilość miejsc parkingowych odpłatnych - 80,
• powierzchnia zabudowy budynku - 692,00 m²,
• powierzchnia użytkowa budynku - 3 560,00 m², w tym:

w tym:
- powierzchnia pomieszczeń biurowych: 2 250,00 m²,
- powierzchnia pomieszczeń techniczno-gospodarczych związanych z obsługą budynku: 356,00 m²,
- powierzchnia korytarzy, holu: 594,00 m²,
- powierzchnia klatek schodowych, dźwigów: 360,00 m².

Przedmiotowa nieruchomość budynkowa, która w całości przeznaczona jest do wynajmu, obecnie obciążona jest kilkunastoma bezterminowymi umowami najmu z czynszem rynkowym oraz jedną umową najmu 900,00 m² powierzchni biurowej na czas oznaczony, na okres 7 lat, z terminem zakończenia 31 grudnia 2015 r., z czynszem deficytowym stałym w okresie najmu w wysokości 29 700,00 zł miesięcznie łącznie z opłatą za media.
Zgodnie z zapisami w umowie najmu, najemca dokonał na nieruchomości nakładów, które miały wpływ na podniesienie standardu wynajmowanych pomieszczeń. Po wygaśnięciu umowy nakłady te nie będą podlegać rozliczeniu między najemcą a wynajmującym.

Na IV kwartał 2013 r. zaplanowane jest zainstalowanie dźwigu osobowego, dzięki czemu budynek zyska wyższy standard od 1 stycznia 2014 r.

Badanie rynku lokalnego nieruchomości.

W miejscowości, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość, całkowita podaż powierzchni biurowej pod najem wynosi ok. 110 000 m². Poziom powierzchni niewynajętych kształtuje się wynosi obecnie 5%. W IV kwartale 2013 r. planuje się zakończenie trwającej obecnie realizacji biurowca klasy A o powierzchni 18 000 m². W związku z budową nowego biurowca szacuje się, że od 1 stycznia 2014 r. poziom pustostanów dla istniejących biurowców może osiągnąć 10%.

W wyniku badania rynku lokalnego ustalono co następuje:

• Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej, zawierająca opłatę za media, dla stanu przed zainstalowaniem dźwigu osobowego - 45,00 zł/m²/miesiąc.
• Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej, zawierająca opłatę za media, dla stanu po zainstalowaniu dźwigu - 48,00 zł/m²/miesiąc.
• Rynkowa stawka stałej opłaty za miejsce parkingowe - 150,00 zł/miesiąc.
• Rynkowa wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności, która jest podstawą do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego od 1 stycznia 2012 r. - 500,00 zł/m².
• Miesięczne koszty zarządzania - 2,00 zł/m² pow. użytkowej.
• oczny koszt ubezpieczenia - 8 000,00 zł.
• Remonty, konserwacje (miesięcznie) - 2,00 zł/m² pow. użytkowej.
• Pozostałe wydatki (miesięcznie) - 1 zł/m²/pow. użyt.
• Stopa dyskontowa rynkowa nieruchomości r - 8%.
• Współczynnik kapitalizacji W_k - 12,50.

Dane dotyczące nieruchomości uzyskane od właściciela nieruchomości:

• Ustalona w 2002 r. dotychczasowa roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu 12 000,00 zł.
• Od 1 stycznia 2012 r. przewiduje się stały roczny koszt mediów w wysokości 146 520,00 zł.
• W związku z zainstalowaniem dźwigu przewiduje się wzrost opłat za energię elektryczną rocznie o 10 000,00 zł.
• Aktualna stawka podatku od nieruchomości wynosi 0,80 zł/m² dla gruntu i 21,05 zł/m² powierzchni użytkowej budynku.
• Koszt zainstalowania dźwigu osobowego w budynku wraz z robotami towarzyszącymi zaplanowany na IV kwartał 2013 r. przyjąć w wysokości 250 000,00 zł.

Pozostałe dane niezbędne do rozwiązania zadania przyjąć w wysokości wynikającej w przepisów prawa.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego