Przedmiotem najmu na czas nieoznaczony jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 6 000 m² stanowiąca własność osoby prawnej. Obecnie nieruchomość użytkowana jest jako hurtownia materiałów budowlanych, co odpowiada przeznaczeniu nieruchomości określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako "magazyny, składy".

Części składowe nieruchomości stanowią:

- budynki: biurowy, parterowy, niepodpiwniczony, o powierzchni użytkowej 280,00 m², w tym: powierzchnia biurowa 210,00 m², powierzchnia korytarzy i pomieszczeń socjalnych 70,00 m²,

- budowle:

• plac składowy o nawierzchni z kostki betonowej, odwodniony, o powierzchni 4 600 m²,
• droga wewnętrzna o nawierzchni asfaltobetonowej, o powierzchni 620 m²,
• ogrodzenie z siatki na cokole betonowym o łącznej długości 220,00 m.

Łączna wartość początkowa budowli, która stanowi podstawę odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, wynosi 920 200,00 zł. Natomiast dotychczasowe umorzenie wynosi 198 020,00 zł.

Z umowy najmu nieruchomości zawartej w dniu 25 września 2007 r. wynika, że:

1. Miesięczna stawka czynszu wynosi 12 000,00 zł. Umowa przewiduje waloryzację czynszu według wskaźników inflacji w okresach rocznych.

2. Za zgodą właściciela nieruchomości najemca dokona nakładów na modernizację placu składowego obejmującą wymianę nawierzchni wraz z odwodnieniem oraz dokona remontu budynku, ponieważ stwierdzony w dniu zawarcia umowy najmu zły stan techniczny budynku oraz nawierzchni placu składowego uniemożliwiają prawidłowe użytkowanie przedmiotowej nieruchomości.

3. Ustalono, że w przypadku rozwiązania umowy najmu właściciel nieruchomości dokona rozliczenia nakładów związanych z modernizacją części składowych nieruchomości, które oszacowane zostaną według zasad rynkowych dla stanu po modernizacji.

4. Jeśli do rozwiązania umowy dojdzie przed upływem 8 lat, najemcy przysługiwać będzie zwrot nakładów w wysokości 55% wartości rynkowej części składowych nieruchomości.

5. Rozwiązanie umowy może nastąpić za porozumieniem stron.

Celem wyceny jest określenie wartość nakładów najemcy nieruchomości, dla potrzeb rozliczenia między właścicielem a najemcą nieruchomości.

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego obejmującego okres ostatnich dwóch lat uzyskano zbiór transakcji nieruchomościami, przedstawiony w poniższej tabeli:

Ustalono, że:

1. Wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu pod "magazyny, składy" wynosi Cj = 180,00 zł/m².

2. Rynkowa miesięczna stawka czynszu najmu dla stanu po modernizacji, przy założeniu, że podatek od nieruchomości ponosi właściciel nieruchomości, wynosi:

• budynek - 18,75 zł/m² powierzchni użytkowej,
• plac składowy - 3,50 zł/m² powierzchni,
• drogi wewnętrzne - 1,50 zł/m² powierzchni,

Najemca ponosi pozostałe wydatki operacyjne, w tym m.in. koszty zarządzania, koszty zużycia mediów, koszty konserwacji.

3. Średni rynkowy poziom strat w dochodzie z tytułu m.in. pustostanów dla tego rodzaju nieruchomości wynosi 8%.

4. Stwierdzono brak wystarczających danych rynkowych umożliwiających ustalenie współczynnika kapitalizacji.

5. Z danych zebranych z rynku kapitałowego wynika, że rentowność bezpiecznych lokat długoterminowych (wolnych od ryzyka) wynosi 5,4%, poziom inflacji - 2,9%. Stopień ryzyka inwestowania w ten rodzaj nieruchomości kształtuje się na poziomie 7%. Badania rynku wykazały, że nie przewiduje się zmian w poziomie dochodów.

6. Uchwalone przez Radę Gminy stawki kwotowe podatku od nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynoszą:

• dla gruntów - 0,84 zł/m²,
• dla budynków - 21,94 zł/m² pow. użytkowe,
• dla budowli - stawka według przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zagadnienia:

• Podać akt prawny oraz zasady określenia wartości nakładów.
• Wskazać, które z informacji podanych w treści zadania należy wykorzystać dla określenia wartości oraz podać sposób określenia wartości.
• Określić wartość rynkową nakładów najemcy dla potrzeb rozliczenia między właścicielem a najemcą w związku z rozwiązaniem umowy z dnia 26 września 2012 r.

Ocena rozwiązania zadania praktycznego: