Polecenie: Działka oznaczona numerem ewidencyjnym 44/1 powstała w wyniku podziału nieruchomości "A", która obejmowała działkę ewidencyjną stanowiącą własność gminy oznaczoną numerem 44 o powierzchni 1 200 m2, która w 2000 r. została oddana w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
Należy określić wartość praw związanych z wywłaszczeniem na cel publiczny działki nr 44/1.
Cel wywłaszczenia - poszerzenie drogi publicznej krajowej.
Cel wyceny - na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania.
Dane o nieruchomości:
- powierzchnia działki oznaczonej nr 44 - 1 200m2,
- dotychczasowy sposób użytkowania - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
- obciążenia - na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości ustanowiona służebność drogi koniecznej, na czas nieoznaczony, na rzecz nieruchomości "B"; służebność obejmuje pas gruntu szerokości 4,0 m i powierzchni 160 m2 wzdłuż zachodniej granicy.
Uwaga!
Droga jest wykorzystywana w jednakowym stopniu jako dojazd do nieruchomości "A" (obciążonej) i do nieruchomości "B" (władnącej).
- powierzchnia działki oznaczonej nr 44/1 - 180 m2,
- części składowe działki nr 44/1:
- - ogrodzenie z siatki stalowej o wysokości 1,25 m na słupkach stalowych na cokole betonowym; stopień zużycia technicznego wynosi 50%,
- - brama dwuskrzydłowa z furtką z prętów stalowych; wysokość bramy 1,40 m, łączna długość bramy 4,0 m; stopień zużycia technicznego wynosi 50%,
- - nawierzchnia drogi z kostki betonowej; stopień zużycia technicznego wynosi 50%.
Szkic inwentaryzacyjny przedstawiono w załączniku.
Dane z lokalnego rynku nieruchomości.
Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości ustalono co następuje:
1. Średnia cena gruntów użytkowanych rolniczo nabywanych pod budowę autostrady wyniosła 32,00 zł/m2.
2. Określono zbiór cen nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa własności o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, posiadających identyczne cechy jak nieruchomość "A", niezabudowanych i nieobciążonych prawem służebności:
|
Lp
|
Nieruchomość nr
|
Data transakcji w stosunku do daty wyceny
|
Cena jednostkowa
|
|
1
|
1
|
6 miesięcy wcześniej
|
212,60 zł/m2
|
|
2
|
2
|
5 miesięcy wcześniej
|
210,80 zł/m2
|
|
3
|
3
|
3 miesiące wcześniej
|
206,00 zł/m2
|
|
4
|
4
|
2 miesiące wcześniej
|
203,15 zł/m2
|
|
5
|
5
|
data transakcji odpowiada dacie wyceny
|
200,00 zł/m2
|
Po przeprowadzeniu analizy zbioru cen stwierdzono, że występuje miesięczny trend malejący na poziomie 1%.
3. Brak danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego o funkcji mieszkaniowej.
4. Miesięczna stawka opłaty z tytułu służebności drogi koniecznej wynosi 1,25 zł/m2.
5. Stopa kapitalizacji dla tego rodzaju nieruchomości kształtuje się na poziomie 10%.
6. Ceny jednostkowe elementów robót budowlanych na rynku lokalnym:
- ogrodzenie z siatki stalowej o wysokości 1,25 m mocowanej do słupków wraz z cokołem betonowym - 430,00 zł/m,
- brama z furtką z prętów stalowych - 580,00 zł/m2,
- nawierzchnia z kostki betonowej - 175,00 zł/m2.
Zagadnienia:
- Podać akt prawny oraz zasady mówiące o ustalaniu wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia.
- Podać zakres wyceny.
- Określić wartość wywłaszczanych praw w celu ustalenia wysokości odszkodowania należnego podmiotom będącym stronami w postępowaniu wywłaszczeniowym.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
Podanie zasad ustalenia odszkodowania
|
1 pkt.
|
|
Wskazanie zakresu wyceny
|
1 pkt.
|
|
Obliczenie wartości działki nr 44/1 jako przedmiotu prawa własności
|
1 pkt.
|
|
Jw., lecz jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
|
1 pkt.
|
|
Określenia wartości części składowych
|
1 pkt.
|
|
Określenie wartości prawa służebności
|
2 pkt.
|
|
Wskazanie wartości jako podstawy ustalenia odszkodowania na rzecz właściciela działki nr 44/1
|
1 pkt.
|
|
Jw., lecz na rzecz użytkownika wieczystego
|
1 pkt.
|
|
Jw., lecz na rzecz właściciela nieruchomości władnącej.
|
1 pkt.
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
