Polecenie: Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem magazynowym, którą Gmina X, będąca jej właścicielem, postanowiła sprzedać w drodze przetargu.
Dane dotyczące nieruchomości:
|
Powierzchnia gruntu
|
4 800 m2
|
|
Lokalizacja nieruchomości
|
Dobra
|
|
Infrastruktura (uzbrojenie)
|
Pełne
|
|
Dostępność komunikacyjna
|
Dobra
|
|
Otoczenie
|
Korzystna
|
|
Dotychczasowy sposób użytkowania
|
Składowo-magazynowy
|
|
Części składowe
|
Zabudowę stanowi budynek 2-kondygnacyjny o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, strop i stropodach ceramiczny typu Ackermana).
Powierzchnia zabudowy - 2 106 m2.
Kubatura brutto budynku - 16 848,00 m3.
Kubatura netto budynku - 15 163,20 m3
Zgodnie z decyzją nadzoru budowlanego budynek przeznaczony jest do rozbiórki z uwagi na jego stan techniczny.
Wg ekspertyzy budowlanej nie przewiduje się odzysku materiałów.
|
Kubatury brutto i netto obliczono według zasad zawartych w normie PN-ISO 9836 - "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczenie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".
Zgodnie z zapisami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej w wysokości 3 kondygnacji naziemnych (symbol MM).
Wynikiem przeprowadzonego badania rynku lokalnego jest zbiór 12 transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, dla których określono cechy rynkowe. Ceny jednostkowe skorygowano na dzień wyceny.
|
Lp.
|
Pow. gruntu m2
|
*Forma władania
|
Cena jedn. zł/m2
|
**Przeznaczenie w mpzp
|
Cechy rynkowe nieruchomości
|
Uwagi
|
|
Lokalizacja
|
Dostępna infrastruktura
|
Dostępność komunikacyjna
|
Otoczenie
|
|
1
|
4 060
|
wł
|
400,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
dobra
|
korzystne
|
|
|
2
|
6 008
|
uw
|
360,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
dobra
|
korzystne
|
|
|
3
|
5 192
|
uw
|
336,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
dobra
|
niekorzystne
|
|
|
4
|
4 600
|
uw
|
180,00
|
MM
|
niekorzystna
|
brak
|
Utrudniona
|
niekorzystne
|
|
|
5
|
5 363
|
wł
|
372,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
dobra
|
niekorzystne
|
|
|
6
|
4 400
|
wł
|
200,00
|
MM
|
niekorzystna
|
brak
|
Utrudniona
|
niekorzystne
|
|
|
7
|
10 904
|
wł
|
520,00
|
MW
|
dobra
|
pełna
|
przeciętna
|
korzystne
|
|
|
8
|
12 848
|
wł
|
484,00
|
MW
|
dobra
|
pełna
|
przeciętna
|
niekorzystne
|
|
|
9
|
9 460
|
wł
|
270,00
|
MW
|
niekorzystna
|
brak
|
Utrudniona
|
niekorzystne
|
|
|
10
|
4 798
|
wł
|
550,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
dobra
|
korzystne
|
cena z przetargu
|
|
11
|
440
|
wł
|
180,00
|
MM
|
przeciętna
|
częściowe
|
przeciętna
|
przeciętne
|
|
|
12
|
5 000
|
wł
|
384,00
|
MM
|
dobra
|
pełna
|
przeciętna
|
korzystne
|
|
*Forma władania:
wł - prawo własności,
uw - prawo użytkowania wieczystego.
**Przeznaczenie w mpzp:
MM - tereny zabudowy mieszkaniowej o wysokości 3 kondygnacji naziemnych,
MW - tereny zabudowy mieszkaniowej o wysokości 7-9 kondygnacji.
Dla nieruchomości o powierzchni ponad 4 000,00 m2 cecha "Wielkość powierzchni" nie ma wpływu na ceny.
Wpływ cechy "Otoczenie" na ceny nieruchomości przeznaczonych pod MM i MW nie wykazuje różnicy.
Dla ustalonych cech rynkowych określono ich wagi i skale (przedziały).
|
Cecha
|
Waga Cechy
|
Skala cechy
|
|
Lokalizacja
|
40%
|
dobra
przeciętna
niekorzystna
|
|
Infrastruktura
(uzbrojenie w media)
|
25%
|
pełna
częściowa
brak
|
|
Dostępność komunikacyjna
|
20%
|
dobra
przeciętna
utrudniona
|
|
Otoczenie
|
obliczyć na podstawie podanych danych
|
korzystne
przeciętne
niekorzystne
|
Na podstawie zgromadzonych informacji z lokalnego rynku ustalono także, że:
- średnia cena rozbiórki budynków o konstrukcji tradycyjnej = 45,00 zł/m3 kubatury budynku,
- średnia cena rozbiórki budynków o konstrukcji żelbetowej = 74,50 zł/m3 kubatury obiektu,
- wywiezienie gruzu z rozbiórki na składowisko = 62,00 zł/m3 objętości elementów budowlanych,
- opłata jednorazowa za składowanie gruzu = 22,00 zł/m3 gruzu,
- uporządkowanie terenu po rozbiórce = 15,00 zł/m2 powierzchni zabudowy.
Zagadnienia:
- Podać zasady wyceny tego rodzaju nieruchomości oraz zasady ustalania ceny wywoławczej wynikających z przepisów prawa.
- Dokonać wyboru podejścia, metody i techniki, które należy zastosować.
- Obliczyć wagi cechy "Otoczenie".
- Określić wartość nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
1. Podanie zasad wyceny
|
1 pkt.
|
|
2. Wskazanie podejścia, metody i techniki
|
1 pkt.
|
|
3. Prawidłowy wybór transakcji do porównania
|
1 pkt.
|
|
4. Obliczenie wagi cechy "Otoczenie".
|
1 pkt.
|
|
5. Obliczenie wartości gruntu.
|
2 pkt.
|
|
6. Określenie kosztu likwidacji budynku
|
3 pkt.
|
|
7. Określenie wartości nieruchomości
|
1 pkt.
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
