Polecenie: Przedmiot i zakres wyceny
Określ podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej od nieruchomości w związku z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej ze środków gminy i częściowym udziałem w kosztach budowy właściciela nieruchomości.
Nieruchomość składa się z dwóch działek:
- Nr 102- jest działką zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym z urządzeniami towarzyszącymi, stanowiącymi części składowe nieruchomości
- Nr 103- jest działką rolną
Obie działki położone są przy tej samej ulicy, w której wybudowano w/w kanalizację.
Wypis z ewidencji gruntów
Jednostka ewidencyjna: XX
Obręb: 0002
Właściciel: osoba fizyczna
|
Oznaczenie działki
|
Bliższe określenie położenia
|
Oznaczenie użytków
|
Powierzchnia w ha
|
Nr księgi wieczystej
|
|
Arkusz
|
Nr działki
|
użytków i klas
|
Działki
|
|
1
|
102
|
Ul. Dobra 15
|
B
|
0,1200
|
0,1200
|
652851
|
|
|
103
|
Ul. Dobra 15
|
RIVa
|
0,5000
|
0,5000
|
|
|
razem
|
0,6200
|
0,6200
|
|
Data wybudowania kanalizacji: 30.04.2012r.
Data stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej kanalizacji sanitarnej: 30.10.2012r.
Rada Gminy uchwaliła procentową stawkę opłaty adiacenckiej od wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości górnej granicy przewidzianej prawem.
Gmina ustaliła procentowy udział właściciela nieruchomości w kosztach budowy kanalizacji sanitarnej, przypadający na jego nieruchomość wynosi 30%.
W planie miejscowym poszczególne działki przeznaczone są:
- Działka 102- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, MN
- Działka 103- grunty rolne
Badanie lokalnego rynku
W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych:
|
Oznaczenie nieruchomości
|
Pow. gruntu m2
|
Lokalizacja
|
Infrastruktura techniczna
|
Otoczenie
|
Przeznaczenie w mpzp
|
Cena jednostkowa zaktualizowana na datę wyceny zł/m2
|
|
1
|
5000
|
peryferyjna
|
WE
|
przeciętne
|
ZZ
|
35,00
|
|
2
|
708
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
MN
|
196,00
|
|
3
|
806
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
MN
|
200,00
|
|
4*
|
602
|
Peryferyjna
|
WEDu
|
Przeciętne
|
MN
|
280,00
|
|
5
|
2760
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
UH
|
250,00
|
|
6*
|
7005
|
Peryferyjna
|
Brak
|
Przeciętne
|
MN,KDD
|
135,00
|
|
7
|
860
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
MN
|
204,00
|
|
8
|
788
|
Peryferyjna
|
EDg
|
NIekorzystne
|
MNU
|
180,00
|
|
9
|
780
|
Peryferyjna
|
WEKsDu
|
Przeciętne
|
MN
|
264,00
|
|
10
|
916
|
Peryferyjna
|
WEKsDu
|
Przeciętne
|
MN
|
263,00
|
|
11
|
862
|
Peryferyjna
|
WEKsDu
|
Przeciętne
|
MN
|
265.00
|
|
12*
|
3000
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
MN
|
130,00
|
|
13
|
1002
|
Centralna
|
WEKsGDu
|
Przeciętne
|
UH
|
400,00
|
|
14
|
6500
|
Peryferyjna
|
WEDg
|
Przeciętne
|
Rolne- RIVa
|
15,00
|
|
15
|
4200
|
peryferyjna
|
EDg
|
przeciętne
|
Rolne- RIVa
|
18,00
|
4*- cena obejmuje wykonane wykopy pod budynek wg pozwolenia na budowę
6*- działka zgodnie z planem miejscowym wymaga podziału na nieruchomości z przeznaczeniem na podane funkcje
12*- nieruchomość obciążona służebnością przesyłu
Ceny transakcyjne zaktualizowane są na datę wyceny.
Nieruchomości wykazane w tabeli z dostępem do kanalizacji sanitarnej mają podobne do nieruchomości wycenianej warunki podłączenia i podobne odległości od kanalizacji.
Oznaczenie przeznaczenia terenu:
MNU- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami
UH- usług handlu
ZZ- zabudowa zagrodowa
KDD- gruntu pod drogi gminne
Oznaczenie infrastruktury technicznej:
W- wodociąg
E- energia elektryczna
Ks- kanalizacja sanitarna
G- gazociąg
Du- droga o nawierzchni utwardzonej
Dg- droga o nawierzchni gruntowej
Cechy nieruchomości wycenianej:
- Lokalizacja- peryferyjna
- Infrastruktura techniczna przed wybudowaniem kanalizacji: WEDg
- Otoczenie- przeciętne
- Przeznaczenie w mpzp- MN, R
Na podstawie badania i analizy lokalnego rynku ustalono cechy rynkowe oraz ich wagi wpływające na ceny
|
L.p.
|
Rodzaj cechy
|
Podział cech
|
Waga cechy
|
|
1
|
Lokalizacja
|
Centralna
Pośrednia
peryferyjna
|
35%
|
|
2
|
Dostęp do infrastruktury technicznej
|
Dobry (WEKDu)
Średni (WEDg)
Zły (EDg)
|
40%
|
|
3
|
Otoczenie
|
Korzystne
Przeciętne
niekorzystne
|
25%
|
Ustalono, że ceny jednostkowe gruntów podobnych z dostępem do drogi o nawierzchni utwardzonej są wyższe o 20 zł/m2 od cen gruntów z dostępem do drogi o nawierzchni gruntowej.
Zadanie obejmuje:
- Podanie zasad i warunków ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej.
- Podanie zakresu wyceny
- Określenie wzrostu wartości nieruchomości z tytułu wybudowania kanalizacji sanitarnej.
- Określenie wartości rynkowej nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości.
- Określenie wysokości opłaty adiacenckiej.
