Nieruchomość gruntowa niezabudowana, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 24, przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele "prowadzenia upraw z zakazem zabudowy budynkami i innymi urządzeniami".

Dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące działki nr 24:

• powierzchnia - 1,2580 ha,
• rodzaj użytku - grunt orny: RIVa - 0,8000 ha, RIVb - 0,4580 ha,
• gleba - brunatna wyługowana, kompleks nr 3 i 4, skład mechaniczny - gliny średnie na piaskach lekkich.

Część składową nieruchomości stanowi zasiew pszenicy ozimej w stanie użytkowym dobrym w fazie przed krzewieniem. Koszty bezpośrednie (bez amortyzacji i kosztów pośrednich) poniesione na zasiew, w okresie od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do daty wyceny, wyniosły 3 522,00 zł.

Dla przedmiotowej nieruchomości powadzona jest księga wieczysta xxxxx:

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości: oprócz wycenianej działki nr 24 obejmuje także trzy niezabudowane działki o numerach 25, 38 i 465/3 oraz działkę nr 63 zabudowaną, stanowiącą siedlisko gospodarstwa rolnego wraz z ogrodem i sadem przydomowym.

Dział I-Sp - brak wpisów.

Dział III Obciążenia: ustanowiona jest służebność osobista polegająca na "prawie bezpłatnego korzystania z dwóch pokoi, kuchni i łazienki w starym budynku mieszkalnym położonym na działce nr 63 oraz prawo do korzystania z ogrodu przydomowego i poruszania po całym siedlisku gospodarstwa na tej działce".

Dział IV Hipoteka: hipoteka umowna łączna, suma 15 000,00 zł, wierzytelność wynika z umowy kredytu szczegółowo określonej w oświadczeniu Banku Spółdzielczego w Chrzanowie z dnia 16 września 2010 r.

Wycena sporządzana jest na zamówienie kupującego X, do celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości. Transakcja kupna działki finansowana będzie preferencyjnym kredytem na zakup ziemi rolniczej udzielanym na 10 lat.

Cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości:

• lokalizacja - dobra,
• jakość gruntów - do samodzielnego ustalenia i obliczenia na podstawie dalszych danych,
• droga dojazdowa - dobra,
• kultura rolna - dobra.

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku nieruchomości, obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy i obszar 4 gmin charakteryzujących się podobnymi warunkami ekonomicznymi prowadzenia produkcji rolnej, uzyskano zbiór 70 transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących użytki rolne. W oparciu o zebrane dane ustalono, że w analizowanym okresie nastąpiła zmiana cen ze względu na upływ czasu na poziomie 6% w skali roku.

Na rynku lokalnym, w okresie ostatnich 12 miesięcy, odnotowano 14 transakcji sprzedaży niezabudowanymi nieruchomościami stanowiącymi grunty orne. Zbiór tych transakcji stanowi załącznik do zadania.

Określono cechy rynkowe mające wpływ na ceny nieruchomości oraz wagi tych cech:

• lokalizacja - 29,64%,
• jakość gruntów - do uzasadnienia i obliczenia na podstawie wykazu transakcji,
• droga dojazdowa - 15,39%,
• kultura rolna - 29,40%.

Po obliczeniu wagi cechy "Jakość gruntu" należy przyjąć do wyceny wagi cech w zaokrągleniu "w rachunku do 100%".

Zagadnienia:

• Podać zakres wyceny nieruchomości.
• Wskazać miejsce udostępnienia i rodzaj dokumentów, na podstawie których rzeczoznawca majątkowy ustala do celów opisu stanu nieruchomości typ gleby.
• Określić sposób uwzględnienia w wycenie stanu prawnego nieruchomości w zakresie dotyczącym obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi.
• Jaki dodatkowy załącznik rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest dołączyć do operatu ze względu na cel wyceny ze wskazaniem podstawy, z której ten wymóg wynika ?
• Wskazać i uzasadnić, które z nieruchomości wymienionych w wykazie transakcji nie mogą być wykorzystane w wycenie.
• Ustalić skale cechy "jakość gruntu" dla wycenianej nieruchomości.
• Obliczyć wagę cechy "jakość gruntu", ustalić wagi cech.
• Dokonać obliczeń wartości przedmiotu wyceny.

Wykaz transakcji:

Uwaga: ceny sprzedaży nieruchomości w przypadku transakcji nr 1 i 14 obejmuje części składowe stanowiące rośliny (plantacja trawy nasiennej dla transakcji 1, a dla transakcji nr 14 truskawki w drugim roku plonowania na obszarze ok. 0,50 ha, pozostała część to jest 0,6810 ha obsiana jest pszenicą ozimą).

Ocena rozwiązania zadania praktycznego: