Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego z dnia 13 grudnia 2012 r.
Polecenie:

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 24, przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele "prowadzenia upraw z zakazem zabudowy budynkami i innymi urządzeniami".


Dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące działki nr 24:

  • powierzchnia - 1,2580 ha,
  • rodzaj użytku - grunt orny: RIVa - 0,8000 ha, RIVb - 0,4580 ha,
  • gleba - brunatna wyługowana, kompleks nr 3 i 4, skład mechaniczny - gliny średnie na piaskach lekkich.

Część składową nieruchomości stanowi zasiew pszenicy ozimej w stanie użytkowym dobrym w fazie przed krzewieniem. Koszty bezpośrednie (bez amortyzacji i kosztów pośrednich) poniesione na zasiew, w okresie od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do daty wyceny, wyniosły 3 522,00 zł.

Dla przedmiotowej nieruchomości powadzona jest księga wieczysta xxxxx:

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości: oprócz wycenianej działki nr 24 obejmuje także trzy niezabudowane działki o numerach 25, 38 i 465/3 oraz działkę nr 63 zabudowaną, stanowiącą siedlisko gospodarstwa rolnego wraz z ogrodem i sadem przydomowym.

Dział I-Sp - brak wpisów.

Dział III Obciążenia: ustanowiona jest służebność osobista polegająca na "prawie bezpłatnego korzystania z dwóch pokoi, kuchni i łazienki w starym budynku mieszkalnym położonym na działce nr 63 oraz prawo do korzystania z ogrodu przydomowego i poruszania po całym siedlisku gospodarstwa na tej działce".

Dział IV Hipoteka: hipoteka umowna łączna, suma 15 000,00 zł, wierzytelność wynika z umowy kredytu szczegółowo określonej w oświadczeniu Banku Spółdzielczego w Chrzanowie z dnia 16 września 2010 r.

 

Wycena sporządzana jest na zamówienie kupującego X, do celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości. Transakcja kupna działki finansowana będzie preferencyjnym kredytem na zakup ziemi rolniczej udzielanym na 10 lat.

Cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości:

  • lokalizacja - dobra,
  • jakość gruntów - do samodzielnego ustalenia i obliczenia na podstawie dalszych danych,
  • droga dojazdowa - dobra,
  • kultura rolna - dobra.


Na podstawie przeprowadzonego badania rynku nieruchomości, obejmującego okres ostatnich 12 miesięcy i obszar 4 gmin charakteryzujących się podobnymi warunkami ekonomicznymi prowadzenia produkcji rolnej, uzyskano zbiór 70 transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących użytki rolne. W oparciu o zebrane dane ustalono, że w analizowanym okresie nastąpiła zmiana cen ze względu na upływ czasu na poziomie 6% w skali roku.

Na rynku lokalnym, w okresie ostatnich 12 miesięcy, odnotowano 14 transakcji sprzedaży niezabudowanymi nieruchomościami stanowiącymi grunty orne. Zbiór tych transakcji stanowi załącznik do zadania.

Określono cechy rynkowe mające wpływ na ceny nieruchomości oraz wagi tych cech:

  • lokalizacja - 29,64%,
  • jakość gruntów - do uzasadnienia i obliczenia na podstawie wykazu transakcji,
  • droga dojazdowa - 15,39%,
  • kultura rolna - 29,40%.

Po obliczeniu wagi cechy "Jakość gruntu" należy przyjąć do wyceny wagi cech w zaokrągleniu "w rachunku do 100%".

Zagadnienia:

  • Podać zakres wyceny nieruchomości.
  • Wskazać miejsce udostępnienia i rodzaj dokumentów, na podstawie których rzeczoznawca majątkowy ustala do celów opisu stanu nieruchomości typ gleby.
  • Określić sposób uwzględnienia w wycenie stanu prawnego nieruchomości w zakresie dotyczącym obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi.
  • Jaki dodatkowy załącznik rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest dołączyć do operatu ze względu na cel wyceny ze wskazaniem podstawy, z której ten wymóg wynika ?
  • Wskazać i uzasadnić, które z nieruchomości wymienionych w wykazie transakcji nie mogą być wykorzystane w wycenie.
  • Ustalić skale cechy "jakość gruntu" dla wycenianej nieruchomości.
  • Obliczyć wagę cechy "jakość gruntu", ustalić wagi cech.
  • Dokonać obliczeń wartości przedmiotu wyceny.

 

Wykaz transakcji:

Lp.

Data transakcji

Cena transakcyjna

Pow. (ha)

Cena 1 ha (zł)

Cena 1 ha zaktualizowana (zł)

Lokalizacja

Jakość gruntu

Droga dojazdowa

Kultura rolna

Typ gleby

Nr kompleksu przydatności rolniczej

Klasa bonitacji

Pow. użytku

1

2012-01-11

54 800,00

1,0965

49 977,00

52 717,00

średnia

średnia

średnia

dobra

B - brunatne właściwe

3

RIVb

1,0965

2

2012-02-01

51 300,00

1,1015

46 573,00

48 972,00

dobra

zła

dobra

dobra

A - bielicowe

9

RIVb

0,1014

RV

1,0001

3

2012-02-08

31 000,00

0,9978

31 068,00

32 632,00

zła

zła

zła

zła

A - bielicowe

6

RIVb

0,0850

RV

0,9128

4

2012-02-25

39 000,00

0,7566

51 546,00

53 994,00

dobra

dobra

dobra

dobra

BW - brunatne wyługowane

2

RIIIb

0,7566

5

2012-03-24

61 000,00

1,3985

43 479,00

45 479,00

dobra

dobra

zła

średnia

B - brunatne właściwe

2

RIIIb

1,3985

6

2012-04-01

61 100,00

0,5365

113 886,00

118 612,00

zła

dobra

średnia

zła

BW - brunatne wyługowane

8

RIIIb

0,5385

7

2012-04-17

31 000,00

0,7282

42 571,00

44 224,00

średnia

zła

dobra

dobra

A - bielicowe

6

RIVb

0,0256

RV

0,7026

8

2012-05-20

335 000,00

21,3665

15 679.00

16 202,00

dobra

średnia

dobra

dobra

B - brunatne właściwe

3

RIIIa

2,8700

RIIIb

12,001

RIVb

5,8632

RV

0,6321

9

2012-07-01

39 000,00

0,9811

39 751,00

40 804,00

zła

średnia

średnia

średnia

A - bielicowe

3

RIVa

0,5236

RIVb

0,4575

10

2012-09-06

63 000,00

1,8562

33 940,00

34 477,00

zła

zła

średnia

zła

BW - brunatne wyługowane

6

RIVb

0,8458

RV

1,0104

11

2012-09-05

38 200,00

1,0300

37 087,00

37 674,00

dobra

zła

zła

zła

A - bielicowe

7

RV

0,2977

N

0,5322

Lz

0,2001

12

2012-09-15

50 000,00

1,1126

44 940,00

45 576,00

dobra

zła

dobra

średnia

BW - brunatne wyługowane

9

RIVa

0,0125

RIVb

0,0654

RV

1,0347

13

2012-09-30

49 000,00

0,9100

53 846,00

54 474,00

dobra

dobra

dobra

dobra

B - brunatne wlaściwe

2

RIIIa

0,6321

RIIIB

0,2779

14

2012-10-18

68 000,00

1,1810

57 578,00

58 073,00

dobra

dobra

dobra

dobra

B - brunatne właściwe

2

RIIIB

1,1810

Uwaga: ceny sprzedaży nieruchomości w przypadku transakcji nr 1 i 14 obejmuje części składowe stanowiące rośliny (plantacja trawy nasiennej dla transakcji 1, a dla transakcji nr 14 truskawki w drugim roku plonowania na obszarze ok. 0,50 ha, pozostała część to jest 0,6810 ha obsiana jest pszenicą ozimą).

Ocena rozwiązania zadania praktycznego:

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Poprawne ustalenie zakresu wyceny nieruchomości do celu kredytu (wyłączenie z wyceny części składowej w postaci zasiewów)

1 pkt.

Podanie źródła informacji dla ustalenia typu gleby

1 pkt.

Uwzględnienie w wycenie stanu prawnego nieruchomości

1 pkt.

Wskazanie na dodatkowy załącznik oceny ryzyka (standard, nazwa załącznika, ocena ryzyka)

1 pkt.

Wskazanie z uzasadnieniem nieruchomości podanych w wykazie, które nie mogą być wykorzystane w wycenie

1 pkt.

Ustalenie skali cechy "jakość gruntu" dla wycenianej nieruchomości

1 pkt.

Obliczenie wagi cechy "jakość gruntu" i przyjęcie wag cech

2 pkt.

Poprawny dobór nieruchomości porównawczych

1 pkt.

Poprawne korekty cen nieruchomości porównawczych i obliczenie wartości nieruchomości

1 pkt.

RAZEM

10 pkt.

 

 

To tylko początek zadania!