Polecenie: Osoba prawna nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym. Budynek zrealizowano w roku 2009, koszt brutto wyniósł 57 950 000,00 zł, koszt netto 47 500 000,00 zł. Według zapisów zawartych w akcie notarialnym wynika, że osoba prawna, która nabyła tą nieruchomość, zobowiązała się do zapłaty wykonawcy budynku zadłużenia inwestora w wysokości 1 732 766,00 zł brutto (1 420 300,00 zł netto). Ponadto właściciel poniósł również koszty związane z nabyciem nieruchomości, tj. odprowadził podatek od czynności cywilno-prawnych w kwocie 976 406,00 zł. Nieruchomość ta nie jest obciążona prawem zobowiązaniowym.
Dane dotyczące nieruchomości:
- powierzchnia działki - 1 200 m2,
- budynek biurowy 10-kondygnacyjny z parkingiem podziemnym 2-kondygnacyjnym,
- powierzchnia użytkowa budynku - 11 400,00 m2
w tym:
- powierzchnia biurowa - 7 390,00 m2
- powierzchnia komunikacji (hole, korytarze) - 1 120,00 m
- - powierzchnia pomieszczeń sanitarnych, gospodarczych - 600,00 m2,
- - powierzchnia parkingu podziemnego 2-kondygnacyjnego - 800,00 m2,
- - powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych - 490,00 m2,
- ilość miejsc parkingowych - 60.
Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości ustalono co następuje:
1. Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej (bez podatku VAT) wynosi 74,00 zł/ m2/miesiąc.
2. Rynkowy czynsz najmu parkingu wynosi 18 000,00 zł/miesiąc.
3. Wolne, niewynajęte powierzchnie biurowe o identycznym standardzie położone w bliskim sąsiedztwie:
- biurowiec "A" o powierzchni biurowej 7 200 m2 - 1 200 m2 przez okres 6 miesięcy,
- biurowiec "B" o powierzchni biurowej 18 000 m2 - 1 800 m2 przez okres 12 miesięcy,
- biurowiec "C" o powierzchni biurowej 12 424 m2 - 2 020 m2 przez okres 9 miesięcy,
- biurowiec "D" o powierzchni biurowej 9 892 m2 - 953 m2 przez okres 12 miesięcy.
4. Roczne stawki podatku lokalnego od nieruchomości według Uchwały Rady Miasta w wysokości:
- od gruntu - 0,73 zł/m2,
- od budynków - 20,00 zł/m2
5. Średnie koszty mediów odniesione na jednostkę powierzchni użytkowej budynku kształtują się na poziomie - 12,00 zł/m2/miesiąc.
6. Koszt zarządzania, obsługi i konserwacji nieruchomości należy przyjąć w wysokości 22 000,00 zł/miesiąc.
7. Rynkowa stawka sprzątania pomieszczeń wynosi 1,50 zł/m2/miesiąc.
8. Według danych właściciela roczna suma odpisu amortyzacyjnego od wartości budynku wynosi 1 223 007,50 zł.
9. Stawki czynszu podane w pozycjach 1 i 2 obejmują opłaty za media i sprzątanie.
Zagadnienia:
1. Zdefiniować pojęcia zwrotu nakładów wraz podać podstawę prawną.
2. Podać sposób obliczenia okresu zwrotu nakładów.
3. Obliczyć okres zwrotu nakładów poniesionych na nabycie przedmiotowej nieruchomości.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego
|
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
|
1. Zdefiniowanie pojęcia okresu zwrotu z podaniem podstawy prawnej
|
1 pkt.
|
|
2. Podanie sposobu obliczenia okresu zwrotu
|
1 pkt.
|
|
3. Ustalenie ceny nabycia nieruchomości
|
1 pkt.
|
|
4. Określenie potencjalnego dochodu
|
1 pkt.
|
|
5. Określenie efektywnego dochodu
|
1 pkt.
|
|
6. Obliczenie wydatków operacyjnych:
- podatków
- opłat za media
- kosztów sprzątania
|
1 pkt.
1 pkt.
1 pkt.
|
|
7. Obliczenie dochodu netto
|
1 pkt.
|
|
8. Obliczenie okresu zwrotu środków
|
1 pkt
|
|
RAZEM
|
10 pkt.
|
Uwaga! Uwzględnienie w wydatkach operacyjnych odpisu amortyzacyjnego skutkuje oceną 0 punktów za etap w poz. 6
