Nieruchomość gruntowa, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 321 o powierzchni 2 220 m², stanowi przedmiot prawa własności. Częścią składową tej nieruchomości jest budynek biurowy.

Należy określić wartość nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu.

Dane dotyczące nieruchomości.

1. Z zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym, będącym integralnym załącznikiem wydanej decyzji o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej, ustalono następujące dane:

• budynek 4-kondygnacyjny wybudowany w roku 1964, niepodpiwniczony, o konstrukcji tradycyjnej, tj.: murowane ściany, stropy Ackermana, schody żelbetonowe, dach dwuspadowy kryty dachówką;
• powierzchnia zabudowy - 540,00 m²;
• kubatura budynku - 6 210,00 m³;
• stan elementów wykończeniowych (posadzki, okna, drzwi, część tynków) - przeznaczone do wymiany;
• instalacje sanitarne i elektryczne - przeznaczone do wymiany;
• pozostałe elementy, tj.: pokrycie dachu, rynny i rury spustowe oraz obróbki - przeznaczone do wymiany;
• budynek wymaga ocieplenia.

2. Stan budynku po przeprowadzeniu remontu i adaptacji:

• powierzchnia zabudowy - 553,86 m²;
• kubatura budynku - 6 369,39 m³ (po dociepleniu);
• powierzchnia:
  pomieszczenia biurowe - 1 183,32 m²,
  pomieszczenia WC - 67,20 m²,
  pomieszczenia gospodarcze - 50,40 m²,
  korytarze - 420,68 m²,
  klatki schodowe - 70,40 m².
  Łączna powierzchnia użytkowa - 1 792,00 m²;
• stan techniczny - dobry (średnioważony stopień zużycia wynosi S_z = 15%);
• standard budynku - podwyższony (klasa B).

3. Nakłady poniesione przez jednostkę organizacyjną.

Koszty remontu oraz adaptacji budynku z przeznaczeniem na biura, określone w oparciu o faktyczny zakres rzeczowy wykonanych robót oraz cen tych robót na lokalnym rynku na datę wyceny nieruchomości, wyniósł 1 412 156,00 zł netto.

Stopień zużycia technicznego elementów wykonanych w ramach wyżej wymienionych prac S_z= 0%.

Na podstawie danych jednostki organizacyjnej obliczono, że koszt wykonanych robót remontowo-modernizacyjnych w roku 2008, osiągnął kwotę 1 313 032,66 zł netto (zestawienie na podstawie faktur wykonawcy).

4. W wyniku przeprowadzonego badania rynku lokalnego nieruchomości o funkcji biurowej ustalono co następuje:

• Brak odpowiedniej liczby transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości o funkcji biurowej;
• Brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla nieruchomości przed wykonaniem remontu budynku;
• Rynkowa stawka czynszu najmu pomieszczeń biurowych dla stanu po remoncie i adaptacji wynosi 58,00 zł/m² za miesiąc (netto, bez podatku VAT) przy uwzględnieniu założeń:
  - stawka czynszu obejmuje korzystanie z pomieszczeń sanitarnych i komunikacji oraz koszt mediów,
  - wynajmujący (właściciel nieruchomości) ponosi koszty:
• a) podatku od nieruchomości,
• b) koszty zarządzania, konserwacji budynku, ubezpieczenia i utrzymania czystości, które na lokalnym rynku dla podobnych nieruchomości kształtują się w wysokości 5,00 zł/m² pow. użytkowej budynku /miesiac,
• c) mediów w wysokości 141 960,00 zł/rok;
• uchwalone przez Radę Gminy stawki podatku od nieruchomości wynoszą odpowiednio: dla gruntu - 0,78 zł/m²/rok; dla budynku - 21,00 zł/m² pow. budynku/rok;
• współczynnik kapitalizacji ustalono w wysokości W_k = 11,70;
• wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu "usługi biurowe" wynosi 455,00 zł/m²;
• średni roczny poziom wynajęcia powierzchni biurowej w podobnych budynkach:
• 1. obiekt A - 88% (najem na czas nieoznaczony)
• 2. obiekt B - 85% (najem na czas nieoznaczony)
• 3. Obiekt C - 100% (najem na okres 10 lat)
• 4. Obiekt D - 91% (najem na czas nieoznaczony)

Po przeanalizowaniu wyników przeprowadzonych badań stwierdzono, iż zasób powierzchni biurowej przeznaczonej do wynajęcia w ciągu najbliższych kilku lat pozostanie na stałym poziomie.

5. W oparciu o dane uzyskane z przeprowadzonych badań lokalnego rynku budowlanego oraz na podstawie informacji zawartych w specjalistycznych publikacjach dotyczących cen robót i obiektów budowlanych, przyjęto wskaźnik jednostkowy kosztu budowy tego rodzaju budynku biurowego dla stanu po remoncie i adaptacji równy 728,50 zł/m³ kubatury.

Zagadnienia:

• Podać zasady określenia wartości nieruchomości jako prawa własności oddanej w trwały zarząd na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tego tytułu, uwzględniając dokonany przez jednostkę administracyjną remont budynku oraz jego adaptację.
• Podać zasady określenia wartości rynkowej poniesionych nakładów.
• Wskazać rodzaj wartości oraz dokonać wyboru podejścia, metody i techniki wyceny.
• Określić wartość rynkową nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu.