Nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 123/4 o powierzchni 1 810 m², zabudowana budynkiem o funkcji biurowej została oddana jednostce organizacyjnej w trwały zarząd.

1. Na podstawie zapisów zawartych w protokole zdawczo-odbiorczym nieruchomości uzyskano następujące informacje:

• budynek - 3-kondygnacyjny z poddaszem, niepodpiwniczony o konstrukcji tradycyjnej (ściany murowane, stropy Ackermana, schody żelbetowe, dach 2-spadowy kryty dachówką),
• powierzchnia zabudowy - 360,00 m²,
• kubatura budynku - 4 140,00 m³,
• stan elementów wykończeniowych, tj.: posadzki, okna, część tynków, instalacje sanitarne i elektryczne - do wymiany; budynek wymaga ocieplenia.

2. Opis budynku po wykonaniu remontu i adaptacji poddasza: 

• powierzchnia zabudowy - 369,24 m²
• kubatura budynku - 4 246,26 m³

Powierzchnia:

pomieszczeń biurowych - 788,88 m²,
pomieszczeń WC - 44,80 m²,
pomieszczeń gospodarczych - 33,60 m²,
korytarzy - 280,00 m²,
klatek schodowych - 35,20 m² .

Razem powierzchnia ogólna - 1 182,48 m²

• stan techniczny  - dobry (średnioważony stopień zużycia wynosi S_Z = 10%)
• standard budynku - podwyższony

3. Wysokość nakładów poniesionych na remont i adaptację poddasza na biura, określona w oparciu o faktyczny zakres rzeczowy wykonanych robót i cen tych robót na lokalnym rynku, wynosi 1 012 050,00 zł.
Stopień zużycia elementów wykonanych w ramach w/w nakładów - S_Z = 0%.

4. Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości tzw. biurowych ustalono co następuje:

• Brak transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
• Brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed remontem budynku.
• Rynkową stawkę czynszu najmu pomieszczeń biurowych dla stanu po remoncie i adaptacji poddasza określono w wysokości 50,00 zł/m²/miesiąc (netto bez podatku VAT) przy założeniu, że:
• w stawkę czynszu wliczone jest korzystanie z pomieszczeń komunikacji i pomieszczeń sanitarnych,
• najemca ponosi opłaty za media oraz za sprzątanie,
• właściciel nieruchomości ponosi koszty zarządzania, konserwacji budynku oraz ubezpieczenia, które na lokalnym rynku dla podobnych nieruchomości kształtują się w wysokości 2,50 zł/m² pow. ogólnej/miesiąc, oraz podatek od nieruchomości.
• Stawki podatku od nieruchomości Rada Gminy uchwaliła w wysokości 0,74 zł/m²/rok dla gruntu i 19,81 zł/m² pow. budynku/rok.
• Średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi 5%.
• Współczynnik kapitalizacji ustalono w wysokości Wk = 10,0.
• Wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu „usługi biurowe” w przeliczeniu na ceny jednostkowe wynosi 350,00 zł/m².

5. W wyniku przeprowadzonego badania lokalnego rynku budowlanego oraz analizy specjalistycznych publikacji dotyczących cen robót i obiektów budowlanych ustalono wskaźnik jednostkowy kosztu budowy tego rodzaju budynku biurowego dla stanu po remoncie i adaptacji w wysokości 755,00 zł/m³ kubatury. 

Zagadnienia:

• Podać zasady określenia wartości nieruchomości jako prawa własności oddanej w trwały zarząd na potrzeby aktualizacji opłat z tego tytułu z uwzględnieniem przypadku, gdy jednostka organizacyjna dokonała remontu wraz z adaptacją.
• Podać zasady określenia wartości rynkowej nakładów.
• Określić wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu.