Nieruchomość gruntowa niezabudowana, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 240/1 o powierzchni 5 400 m², położona jest na obszarze Gminy X. Jest to nieruchomość ogrodzona, użytkowana jako skład materiałów, stanowiąca własność osoby fizycznej.

Należy określić wartość przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Cechy rynkowe określone dla nieruchomości (dla stanu z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego):

• lokalizacja - peryferyjna,
• uzbrojenie terenu: wodociąg (W), kanalizacja deszczowa i sanitarna (K), energia elektryczna (E),
• dostępność komunikacyjna - przeciętna,
• otoczenie - przeciętne (słabo rozwinięta infrastruktura społeczna).

Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 30 czerwca 2008 r.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego przed jego zmianą, tereny, na których znajduje się działka nr 240/1, określone były jako obszar oznaczony symbolem 11P z podstawowym przeznaczaniem "tereny przemysłu".

Według zapisów aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że:

1. Obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, oznaczony jest symbolem 4 KS z podstawową funkcją dla usług komunikacji, na składy i magazyny.

2. Uchwała Rady Gminy X z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX w dniu 1 kwietnia 2007 r.

3. Stawki opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podane w uchwale:

• tereny o przeznaczeniu "przemysł" - 10%,
• tereny o przeznaczeniu "składy materiałów" - 20%,
• tereny o przeznaczeniu "usługi komunikacji" - 30%.

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego uzyskano zbiór transakcji prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz określono ich cechy rynkowe.

* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu

Transakcje nr 1, 3 i 13 dotyczą nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości o identycznych cechach jak cechy nieruchomości wycenianej.

W wyniku badania sąsiednich rynków nie stwierdzono transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod "przemysł".

Po dokonaniu analizy cech rynkowych oraz cen transakcyjnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku, określono poprawki z tytułu różnicy cech:

dla gruntów o przeznaczeniu "usługi komunikacji":
- lokalizacja: pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza): poprawka 30,00 zł/m²
- uzbrojenie: G (gaz): poprawka 5,00 zł/m²
- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna (gorsza): poprawka 8,00 zł/m²

dla gruntów o przeznaczeniu "składy materiałów":
- lokalizacja: (skale: dobra - pośrednia - peryferyjna) waga cechy - 40%
- uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%
- dostępność komunikacyjna (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%.

Zagadnienia:

1. Podać podstawy prawne oraz zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Ustalić daty istotne dla wyceny, wynikające z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny odpowiada dacie egzaminu.

3. Dokonać wyboru transakcji. Wybór uzasadnić.

4. Ustalić wysokości trendu przy założeniu, że zmiana cen w czasie była jednakowa niezależnie od funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

5. Określić wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

6. Obliczyć opłaty.