Strona używa plików cookies. Akceptuję
Rozwiń menu
Tytuł: Zadanie egzaminacyjne na rzeczoznawcę majątkowego z dnia 27 maja 2010 r.
Polecenie:

Przedmiotem najmu na czas nieoznaczony (na podstawie umowy zawartej dnia 10 maja 2003 r.) jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem magazynowym, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 234 o powierzchni 2 100 m2, która objęta jest księgą wieczystą nr OL1O/00001234/5. 

Na dzień zawarcia umowy najmu, ze względu na zły stan techniczny budynku, nie był on użytkowany.

W umowie najmu strony uzgodniły, że najemca wykona w roku 2003 roboty budowlane, umożliwiające prawidłowe użytkowanie budynku, który swoim zakresem obejmował:

  • wymianę pokrycia dachu,
  • wymianę okien i bram,
  • ułożenie posadzki niepylącej,
  • malowanie.

Koszt wykonania przez najemcę w roku 2003 wskazanych robót, wg faktury wykonawcy, wyniósł brutto 276 200 zł (z podatkiem VAT).


Dane dotyczące budynku:

  • budynek jednokondygnacyjny, o konstrukcji mieszanej, dach stalowy dwuspadowy z płyt warstwowych, kryty papą termozgrzewalną;
  • okna i bramy stalowe; posadzka betonowa, niepyląca;
  • wyposażenie w instalacje: wodną (W), kanalizacyjną (K), elektryczną (E), centralnego ogrzewania (C.O.);
  • powierzchnia zabudowy Pz = 40,10 m x 15,60 m = 625,56 m2;
  • powierzchnia użytkowa Pu =  39,60 m x 15,10 m = 597,96 m2;
  • kubatura V = 625,66 m2 x 5,50 m = 3 440,58 m3.


Cechy rynkowe nieruchomości:

  • lokalizacja - dobra (skala cechy: bardzo dobra, dobra, średnia),
  • stan techniczny budynku - dobry (skale cechy: bardzo dobry, dobry, średni, niezadowalający).

Według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu "składy, magazyny".

Na podstawie przeprowadzonego badania rynku lokalnego ustalono co następuje:

1. Brak wiarygodnych danych w zakresie transakcji i stawek czynszu najmu nieruchomości dla stanu przed remontem.

2. Jednostkową wartość rynkową gruntu działki nr 234 jako przedmiotu prawa własności określono w wysokości Cjg = 152,00 zł/m2.

3. Uzyskano dane dotyczące transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami magazynowymi położonymi w obszarach o przeznaczeniu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod "składy, magazyny":

Lp.

Lokalizacja

Wyposażenie w instalacje

Stan techniczny budynku

Powierzchnia gruntu (Pg) m2

Powierzchnia użytkowa (Pu) m2

Cena nieruchomości zł

Inne dane

1

dobra

WKECO

niezadawalający (do remontu)

2 003

660,00

480 000

Obciążona służebnością dojazdu i przesyłu

2

dobra

E

dobry

2 240

593,98

680 000

-

3

dobra

WKECO

dobry

1 800

529,41

885 000

-

4

dobra

WKECO

dobry

2 402

660,38

1 120 000

-

5

dobra

WE

dobry

11 321

496,52

1 500 000

-

6

dobra

WKECO

bardzo dobry

41 600

30 400,00

68 400 000

Centrum logistyczne

7

dobra

WKECO

dobry

2 496

686,00

1 166 000

-

8

dobra

WKECO

dobry

4 200

1 200,00

2 100 000

Grunt w uw

9

dobra

WKECO

dobry

2 610

767,00

1 280 000

-

Uwaga!

Dla wskazanych powyżej nieruchomości są urządzone place i dojazd do obiektu o nawierzchni z kostki betonowej. Wyjątek stanowi nieruchomość nr 2, która nie posiada utwardzonej nawierzchni.

4. Ceny nieruchomości uwzględniają korektę z tytułu upływu czasu do daty rozwiązania umowy najmu.

5. Aktualny na dzień rozwiązania umowy najmu jednostkowy wskaźnik kosztów budowy budynku magazynowego o konstrukcji i wyposażeniu jak przedstawiony w zadaniu, według danych z lokalnego rynku wynosi 1 650,00 zł/m2 powierzchni użytkowej.

6. Aktualny koszt odtworzenia robót wykonanych przez najemcę, określony na datę rozwiązania umowy, wynosi 202 980,00 zł (uwzględniający koszty dodatkowe).

Stopień zużycia technicznego budynku, na dzień rozwiązania umowy, określono w wysokości Sz = 30%, zaś dla elementów wykonanych przez najemcę w wysokości Sz = 10%. Pozostałe części składowe nieruchomości, np. place należy pominąć w zadaniu.


Zagadnienia:

  • Podać akt prawny oraz zasady określania wartości rynkowej nakładów.
  • Określić wartość rynkową nakładów najemcy dla potrzeb rozliczenia między właścicielem a najemcą w związku z rozwiązaniem umowy najmu. Wartość nakładów należy określić na dzień rozwiązania umowy, czyli 30 kwietnia 2010 r.

 

Ocena rozwiązania zadania praktycznego:

Poszczególne części rozwiązania zadania

Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie

Podanie zasad

2 pkt.

Określenie wartości dla stanu po dokonaniu nakładów

2 pkt.

Obliczenie wartości gruntu

1 pkt.

Obliczenie kosztu odtworzenia budynku (pominięcie Kz skutkuje obniżeniem oceny o 1 pkt.)

2 pkt.

Obliczenie wskaźnika przeliczeniowego

2 pkt.

Obliczenie wartości rynkowej nakładów

1 pkt.

RAZEM

10 pkt.

To tylko początek zadania!