Polecenie: Nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako działka nr 333, stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego i została przekazana w użytkowanie wieczyste osobie prawnej. Przedmiotowa nieruchomość podlega wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod realizację obiektu administracji publicznej (siedziba urzędu celnego).
Dane o nieruchomości.
Powierzchnia działki - Pg = 3 600 m2,
Sposób użytkowania nieruchomości - skład (hurtownia materiałów budowlanych),
Wyposażenie w infrastrukturę: wodociąg (W), kanalizacja (K), gazociąg (G), energia elektryczna (E), sieć cieplna (Co).
Obiekty stanowiące własność użytkownika wieczystego:
- Pawilon biurowy z segmentów kontenerowych połączonych trwale z gruntem, których powierzchnia użytkowa jest równa Pu = 72 m2, zaś stopień zużycia technicznego wynosi Sz = 40%.
- Plac składowy o powierzchni 2 000 m2. Nawierzchnia placu: betonowa o grubości 15 cm, ułożona na podbudowie z tłucznia o grubości 20 cm, z warstwą odsączającą o grubości 10 cm z piasku.
Średnia głębokość wykopów - 0,30 m.
Stopień zużycia technicznego placu Sz = 44%.
- Ogrodzenie wykonane z elementów betonowych prefabrykowanych. Długość ogrodzenia 244,00 m, wysokość 1,75 m.
Stopień zużycia technicznego ogrodzenia Sz = 55%.
Okres na jaki ustanowiono użytkowanie wieczyste - 99 lat.
Liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego - 77 lat.
Na datę wyceny określono cechy rynkowe nieruchomości gruntowej takie jak:
- lokalizacja - słaba (nieruchomość gruntowa leży w strefie peryferyjnej),
- infrastruktura techniczna - pełna (W, K, G, E, Co),
- dostępność komunikacyjna - dobra.
Analiza rynku lokalnego nieruchomości.
Po przeprowadzeniu badania rynku lokalnego nieruchomości ustalono co następuje:
1. Brak obrotu nieruchomościami podobnymi, których funkcja odpowiadałaby dotychczasowemu sposobowi użytkowania wycenianej nieruchomości wraz z jej zabudowaniami (pawilon biurowy, plac składowy, ogrodzenie).
2. Brak odpowiedniej ilości danych dotyczących wysokości stawek czynszu dla tego rodzaju nieruchomości.
3. Brak odpowiedniej ilości danych, na podstawie których można by określić wzajemne relacje między cenami nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
4. Zebrano dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, określono cechy rynkowekształtujące poziom cen nieruchomości oraz ustalono wagi tych cech. Ceny transakcyjne nieruchomości skorygowano na datę wyceny.
Oznaczenie nieruchomości Nr:
|
Lokalizacja
|
Uzbrojenie techniczne
|
Dostępność komunikacyjna
|
Przeznaczenie w mpzp
|
Cena jedn. zł/m2
|
Forma władania
|
1
|
słaba
|
pełne
|
dobra
|
SH
|
450,00
|
uw
|
2
|
słaba
|
pełne
|
dobra
|
SH
|
440,50
|
uw
|
3
|
dobra
|
częściowe
|
dobra
|
SH
|
412,50
|
uw, służebność drogi
|
4
|
słaba
|
pełne
|
dobra
|
SH
|
444,50
|
uw
|
5
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
UA
|
640,00
|
uw
|
6
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
UA
|
660,00
|
uw
|
7
|
dobra
|
pełne
|
przeciętna
|
UA
|
621,00
|
uw
|
8
|
przeciętna
|
pełne
|
dobra
|
UA
|
620,00
|
uw
|
9
|
słaba
|
podstawowe
|
utrudniona
|
UA
|
460,00
|
uw
|
10
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
UA
|
1 012,80
|
uw
|
11
|
dobra
|
pełne
|
dobra
|
UA
|
1 030,20
|
wł
|
Forma władania - oznaczenia:
uw - użytkowanie wieczyste, pozostały do wykorzystania okres użytkowania wieczystego - 77 lat;
wł - własność.
Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - oznaczenia:
SH - tereny składów, hurtowni,
UA - tereny usług administracji.
Zestaw cech kształtujących poziom cen nieruchomości na lokalnym rynku oraz wagi tych cech przedstawiono poniżej:
Lp.
|
Cechy
|
Skala cech
|
Waga
|
1
|
Lokalizacja
|
dobra przeciętna słaba
|
40%
|
2
|
Uzbrojenie terenu
|
pełne częściowe podstawowe
|
30%
|
3
|
Dostępność komunikacyjna
|
dobra przeciętna utrudniona
|
30%
|
5. Okres zwrotu kapitału na nieruchomościach podobnych na podstawie badania rynku lokalnego wynosi 10 lat.
6. Średnie ceny robót budowlanych na rynku lokalnym:
- roboty ziemne z odwozem na 5 km
|
45,00 zł/m3
|
- pawilon biurowy z segmentów kontenerowych
|
925,00 zł/m2 pow. użyt.
|
- nawierzchnia betonowa grubości 15 cm na podbudowie z kruszywa łamanego o grubości 20 cm i warstwie odsączającej z piasku grubości 10 cm
|
116,00 zł/m2
|
- ogrodzenie z prefabrykowanych elementów betonowych o wysokości 1,50 m
|
280,00 zł/mb
|
- ogrodzenie z prefabrykowanych elementów betonowych o wysokości 2,00 m
|
320,00 zł/mb
|
Zagadnienia:
1. Wskazać zasady ustalania odszkodowania oraz zasady określenia wartości nieruchomości jako podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość wywłaszczaną na rzecz Skarbu Państwa.
2. Podać zakresy wyceny.
3. Wskazać rodzaj określonej wartości.
4. Określić wartość prawa użytkowania wieczystego odpowiednio dla przeznaczenia.
5. Określić wartość składnika budowlanego.
6. Określić wartość jako podstawy ustalenia odszkodowania.
Ocena rozwiązania zadania praktycznego:
Poszczególne części rozwiązania zadania
|
Maksymalna ilość punktów za prawidłowe rozwiązanie
|
Wskazanie zasad ustalania odszkodowania i określania wartości jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia
|
2 pkt.
|
Podanie zakresu wyceny
|
1 pkt.
|
Podanie rodzaju wartości
|
1 pkt.
|
Określenie wartości prawa użytkowania wieczystego odpowiednio dla przeznaczenia
|
2 pkt.
|
Określenia wartości składnika budowlanego
|
1 pkt.
|
Określenie wartości prawa własności
|
1 pkt.
|
Obliczenie wartości jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz użytkownika wieczystego i jednostki samorządu terytorialnego
|
2 pkt.
|
RAZEM
|
10 pkt.
|